[중개실무/중개실무 관련 법령] 장사 등에 관한 법률, 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률

Ⅰ. 「장사 등에 관한 법률」

  (2001.1.13시행―분묘기지권의 시효취득을 막고자 만듦)

  가. 사설묘지

    1. 사설묘지의 종류

      ① 개인묘지: 1기의 분묘 또는 해당 분묘에 매장된 자와 배우자관계였던 자의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지

      ② 가족묘지: 민법에 따라 친족관계였던 자의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지

      ③ 종중·문중묘지: 종중이나 문중 구성원의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지

      ④ 법인묘지: 법인이 불특정 다수인의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지

 

    2. 사설묘지의 신고·허가

      ① 개인묘지를 설치한 자는 묘지를 설치한 후 30일 이내에 해당 묘지를 관할하는 시장 등에게 신고하여야 한다.

      ② 가족묘지, 종중·문중묘지 또는 법인묘지를 설치·관리하려는 자는 해당 묘지를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야

          한다.

    3. 사설묘지의 기준면적 등

      (1) 묘지면적

        ① 개인묘지: 30㎡를 초과할 수 없다(묘가 한개니까 '분토 1기당 면적'도 동일하게 30㎡)

        ② 가족묘지: 가족당 1개소에 한하며, 100㎡ 이하이어야 한다.

        ③ 종중·문중묘지: 종중·문중별로 각각 1개소에 한하며, 1천㎡ 이하이어야 한다.

        ④ 법인묘지: 10만㎡ 이상이어야 한다.

      (2) 분묘 1기당 면적

             공설묘지, 가족묘지, 종중·문중묘지 또는 법인묘지 안의 분묘 1기 및 그 분묘의 상석·비석 등 시설물을 설치

             하는 구역의 면적은 단분인 경우에는 10㎡(합장[부부끼리]하는 경우에는 15㎡)를 초과하여서는 아니 된다.

      (3) 분묘의 형태

             분묘의 형태는 봉분 또는 평분으로 하되, 봉분의 높이는 지면으로부터 1m, 평분(평장x)의 높이는 50㎝ 이하

             여야 한다.  

 

    4. 분묘의 설치기간

      ① 공설묘지 및 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간은 30년으로 한다.

      ② 설치기간이 지난 분묘의 연고자가 시·도지사, 시장·군수·구청장 또는 법인묘지의 설치·관리를 허가받은 자에게 그

          설치기간의 연장을 신청하는 경우에는 1회에 한하여 그 설치기간을 30년으로 하여 연장하여야 한다.

      ③ 설치기간을 계산할 때 합장분묘인 경우에는 합장된 날을 기준으로 계산(다시 1일로)한다.

      ④ 설치기간이 끝난 분묘의 연고자는 설치기간이 끝난 날부터 1년 이내에 해당 분묘에 설치된 시설물을 철거하고

          매장된 유골을 화장하거나 봉안하여야 한다.

 

    5. 타인의 토지 등에 승낙 없이 설치된 분묘 등의 처리

      (1) 분묘기지권 시효취득제한

        ① 토지소유자 등의 승낙 없이 설치된 분묘의 연고자는 해당 토지소유자, 묘지설치자 또는 연고자에게 토지사용권

            이나 그 밖에 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다.

        ② 이 규정은 동법 시행(2001년 1월 13일) 후 설치되는 분묘부터 적용하며, 동법 시행전에 타인의 토지에 승낙

            없이 설치된 분묘는 현재 분묘기지권을 시효로 취득하는 것이 가능하나, 동법 시행 후 타인의 토지에 승낙 없이

            분묘를 설치한 경우에는 분묘기지권을 시효취득할 수 없다.

 

  나. 자연장지

    1. 자연장지의 신고·허가

      ① 개인자연장지를 조성한 자는 자연장지의 조성을 마친 후 30일 이내에 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 관할

          시장 등에게 신고하여야 한다.

      ② 가족자연장지 또는 종중·문중자연장지를 조성하려는 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 관할 시장 등에게

          신고하여야 한다.

      ③ 법인등자연장지를 조성하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장 등의 허가를 받아야 한다.

 

Ⅱ. 「부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률」

  가. 명의신탁의 유형(친구간의 명의 신탁)

    1. 2자간 등기명의신탁

      (1) 유형

      (2) 효력

        ① 명의신탁자와 명의수탁자 간의 명의신탁약정은 무효이고 수탁자 앞으로 이루어진 등기도 무효이다.  따라서

            소유권은 여전히 명의신탁자에게 속한다.

        ② 명의신탁자는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자가 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선·악을 불문하고 소유

            권을 취득한다.  다만, 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극가담한 경우 무효이다.

        ③ 명의신탁약정은 무효이므로 신탁자는 명의신탁해지에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 수탁자를 상대

            로 소유권이전등기의 말소청구를 하거나, 진정명의회복을 위한 소유권이전을 청구할 수 있다.

 

    2. 중간생략등기형(3자간 등기명의신탁)

      (1) 유형

             명의신탁자와 명의수탁자 사이에 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 매도인과 매매계약을 체결하면서 그

             등기는 명의수탁자 명의로 해줄 것을 부탁하여 명의수탁자의 명의 소유권이전등기를 한 방식이다.

      (2) 효력

        ① 명의신탁약정은 무효이고, 명의수탁자 명의로 이루어진 물권변동(등기)도 무효이다.  그러므로 소유권은 여전히

            매도인에게 속한다.

        ② 명의신탁자는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자가 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선·악을 불문하고 소유

            권을 취득한다.  다만, 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극가담한 경우 무효이다.

        ③ 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효이므로 신탁자는 매도인을 상대로 한 소유권이전등기 청구권을 갖는

            다.  그러므로 수탁자가 등기이전을 거부하는 경우 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자 명의 등기의 말소를

           청구하고 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

        ④ 3자간 등기명의신탁에 있어서 수탁자가 자의로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 경료해준 경우, 그러한

            소유권이전등기도 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.

 

    3. 계약명의신탁

      (1) 유형

             명의신탁자가 명의수탁자에게 매수자금을 지원하고 명의수탁자가 명의신탁약정을 알지 못하는 매도인과 직접

             매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 등기를 한 방식이다.

      (2) 매도인이 선의인 경우

        ① 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이나, 매도인과 수탁자 사이에 체결한 매매계약 및 이전등기는

            매도인이 명의신탁약정을 한 사실을 알지 못하는 경우에는 모두 유효하다.  따라서 수탁자는 완전히 유효한

            소유권을 취득하게 된다.

        ② 명의신탁자는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자가 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선·악을 불문하고 소유

            권을 취득한다.  그리고 명의수탁자가 소유권을 유효하게 취득한 후 제3자에게 처분한 것이므로 명의수탁자의

            처분행위는 횡령죄에 해당하지 않는다.

        ③ 매도인이 선의인 경우 수탁자는 유효한 소유권을 취득하기 때문에 신탁자는 수탁자에게 무효인 명의신탁약정

            을 이유로 소유권이전등기 말소청구를 할 수 없다.  다만, 동법 시행 후에 체결한 명의신탁약정인 경우 명의

            수탁자는 명의신탁자가 제공한 매수자금을 부당이득으로 취한 것이므로, 신탁자는 수탁자에게 부당이득 반환

            청구를 할 수 있다.

      (3) 매도인이 악의인 경우

        ① 매도인이 명의신탁약정 사실을 안 때에는 매매계약 및 수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이며, 소유권은

            매도인에게 속한다.

        ② 매도인은 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있으며, 매매계약이 무효이므로 대금반환의무와 등기말소의무는

            동시이행의 관계이다.

 

 

 

 

 

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