[중개실무/임대차 실무 관련 법령] 주택임대차보호법

Ⅰ. 주택임대차보호법

  가. 대항력

    1. 임차인의 간접점유

          대항력은 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접 점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 간접 점유자에 불과

          한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력을 갖추었다고 할 수 없으며, 당해 주택에 실제로 거주하는 직접 점유자

          가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인이 적법하게 대항력을 취득할 수 있다.

   

    2. 주민등록

      (1) 임대차의 공시방법

        ① 임차인이 대항력을 취득 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 재전입한 경우, 원래의

            대항력은 소멸하고 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 다시 발생한다.

        ② 입주 및 주민등록을 마친 주택임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른

            곳으로 옮긴 경우 대항력은 상실되지 않는다.

      (2) 다가구 및 다세대주택

        ① 다가구용 단독주택의 경우, 대항요건을 잦추기 위해서 지번 외에 호수까지 기재하여야 하는 것은 아니며, 지번

            을 정확히 기재했으나 호수를 잘못 기재한 경우도 대항력은 인정된다.

        ② 임차인이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 임차주택에

            관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다.

      (3) 공무원의 착오

        ① 임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 지번이 틀리게 기재된 경우

            대항력이 인정된다(100% 공무원 잘못).

        ② 정확한 지번과 동·호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여,

            잘못된 지번으로 수정하고 동·호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록

            이 된 사안에서, 그 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고 이것이 담당공무원의 요구에 기인한

            것이라 하더라도 마찬가지이다(임차인 잘못도 있음).

 

    3. 대항력의 내용

      (1) 주택을 매도함과 동시에 임차한 경우

             甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 거주하다가 乙에게 매도함

             과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임대차계약을 체결한 후에야 乙명의의

             소유권이전등기가 경료된 경우, 甲이 임차인으로서 대항력을 갖는 시기는 乙명의의 소유권이전등기가 된

             익일(다음날0시)부터이다.

      (2) 저당권과의 관계

        ① 임차권은 선순위 저당권이 경매를 실행한 경우 그 경락으로 소멸하며, 임차인은 경매로 주택을 취득한 매수인

            에게 대항할 수 없다.

        ② 대항력 있는 임차인의 후순위 저당권이 경매를 실행한 경우 임차인은 경매로 주택을 취득한 매수인에게 대항할

            수 있다.

        ③ 임차인의 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을

            갖춘 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

 

  나. 우선변제권

    1. 우선변제권 관련 판례

      (1) 주택임차인이 전세권자인 경우

        ① 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 대항요건을 상실하면

            이미 취득한 「주택임대차보호법」상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

        ② 최선순위 전세권자로서의 지위와 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고

            있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보중금에

            대하여 임차권으로 대항력을 행사할 수 있다.

        ③ 「주택임대차보호법」상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인

             으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수는

             없다.

 

  다. 소액임차인의 최우선변제권

    1. 소액임차인의 보호

      (1) 임차인이 여러 명인 경우(최우선 변제권은 2분의1 까지만 인정 된다)

        ① 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과

            하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그

            주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

        ② 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의

            임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 

  라. 권리금 보호제도

    1. 권리금의 정의 및 권리금 계약

      ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처,

          신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용

          대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

      ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

    2. 권리금 회수기회 보호

      (1) 권리금 회수기회 보호 및 손해배상

        ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음에 해당하는 행위로 권리금 계약에 따라

            임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

              ⓐ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이

                  되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

              ⓑ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

              ⓒ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및

                  보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위★

              ⓓ 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는

                  행위★

        ② 임대인이 위 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.  이 경우

            그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액

            을 넘지 못한다.

        ③ 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성

            으로 소멸한다.

        ④ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에

            임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

      (2) 권리금 보호제한 등

        ① 계약갱신요구의 거절사유(예:3기 차임 연체)가 있는 경우에는 임대인은 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로

            부터 권리금을 지급받지 못하게 할 수 있다.

        ② 임대인은 다음에 해당하는 경우에는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을

            거절할 수 있다.

              ⓐ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

              ⓑ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차

                  를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

              ⓒ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한(할) 경우★

              ⓓ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우★

      (3) 권리금 적용 제외

        다음에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 권리금의 보호규정을 적용하지 않는다.

        ① 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모 점포(대형마트, 백화점 등) 또는 준대규모

            점포(SSM)의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장은 제외한다.)

        ② 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산(국가) 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른

            공유재산(지자체)인 경우(국가나 지자체 재산 이므로 권리금 보호를 못받는다)

      (4) 표준권리금계약서의 작성 등

        ① 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를

            정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

        ② 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

 

  마. 상가건물임대차 표준계약서

         법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차 표준계약서를 정하여

         그 사용을 권장할 수 있다.

 

  바. 차임연체와 해지

         임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(현재 연체하고 있어야 함)에는 임대인은 계약을 해지할 수

         있다.

 

 

 

 

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