[부동산거래신고 등에 관한 법령/토지거래허가②] 토지거래계약의 허가②, 토지거래계약에 관한 특례 등, 선매제도

 

  

  마. 토지이용에 관한 의무

    1. 토지이용 의무기간

      ① 자기의 거주용 주택용지로 이용하는 목적으로 허가를 받은 경우: 토지취득일부터 2년.

      ② 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 설치를 목적으로 허가를 받은 경우: 토지취득일부터 2년

      ③ 농업인이 농업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우: 토지취득일부터 2년

      ④ 농업인 등이 축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우: 토지취득일부터 2년

      ⑤ 토지를 공공사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 대체토지를 취득하기 위하여 허가를 받은 경우: 토지취득

            일부터 2년

      ⑥ 수용·사용할 수 있는 사업의 시행, 지역의 건전한 발전 등을 위한 사업의 시행, 구역지정 당시에 사업을 시행하던

          자가 그 사업에 이용하는 목적으로 허가를 받은 경우: 토지취득일부터 4년. 다만, 분양을 목적으로 허가를 받은

          토지로서 개발에 착수한 후 토지취득일부터 4년 이내에 분양을 완료한 경우에는 분양을 완료한 때에 4년이 지난

          것으로 본다.

      ⑦ 개발·이용행위가 제한 또는 금지된 토지로서 현상보존의 목적으로 토지를 취득하기 위하여 허가를 받은 경우:

            토지취득일부터 5년

      ⑧ 위 ①~⑦ 외의 경우: 토지취득일부터 5년

  

    2. 이행강제금(이행의무이행x → 이행명령 → 불이행 → 이행강제금부과)

      (1) 이용의무 이행명령

             시장·군수 또는 구청장은 토지의 이용의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 상당한 기간을 정하여 토지의

             이용의무를 이행하도록 명할 수 있다.

      (2) 이행강제금

        ① 토지거래계약 허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초이 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우: 토지 취득

              가액의 100분의 10에 상당하는 금액

        ② 토지거래계약 허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우: 투지 취득가액의 100분의

              7에 상당하는 금액

        ③ 토지거래계약 허가를 받아 토지를 취득한 자가 시장·군수 또는 구청장의승인을 얻지 아니하고 당초의 이용

              목적을 변경하여 이용하는 경우: 토지 취득가액의 100분의 5에 상당하는 금액

        ④ 제1호 내지 제3호 외의 경우(기타): 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액

      (3) 이행강제금 부과 및 징수

        ① 부과횟수: 시장·군수 또는 구청장은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 한 번씩 그 이행명령

              이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있다.

        ② 시장·군수 또는 구청장은 이용의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다.

        ③ 시장·군수 또는 구청장은 이행명령은 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를

            즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.

      (4) 이의제기

        ① 이행강제금의 부과처분에 불복하는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다.

        ② 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이의를 제기하려는 경우에는 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에

            하여야 한다.

 

  바. 이의신청 및 매수청구

    1. 이의신청

          허가 또는 불허가처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장

          에게 이의를 신청할 수 있다.

    

    2. 매수청구

      (1) 매수청구 및 가격

        ① 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게

            해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

        ② 매수청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가 등 중에서 매수할 자를 지정한다(민간기업x).

        ③ 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다.  다만,

            토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 매수할 수

            있다.

 

Ⅲ. 토지거래계약에 관한 특례 등

  가. 허가의제

    1. 국가 등이 하는 토지거래계약

          토지거래 허가신청 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택

          공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장·군수 또는 구청장

          과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다.

 

  나. 허가적용 배제(허가 면제되는 것)

    1. 「민사집행법」에 따른 경매

    2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용(국가가 하는 것이므로 배제)

 

  다. 다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제

    1. 농지취득자격증명의 의제

      ① 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 「농지법」에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

      ② 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 농업·농촌기본법에 따른 농촌의 농지(도시지역의 경우에는 녹지지역으로 한정)

          에 대하여 토지거래계약을 허가하는 경우에는 농지취득자격증명의 발급요건에 적합한지를 확인하여야 하며,

          허가한 내용을 농립축산식품부장관에게 통보하여야 한다.

 

    2. 검인의 의제

          토지거래계약에 관한 허가증을 발급받은 경우에는 「부동산등기특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

 

    3. 부동산거래신고

          토지거래계약 허가를 받은 경우라도 부동산거래신고는 하여야 한다(부동산 매매계약은 예외 없이 해야한다).

 

Ⅳ. 선매제도

  가. 선매대상

         시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에

         대하여 국가 등이 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 자[이하 '선매자'라 한다]를 지정

         하여 그 토지를 협의매수하게 할 수 있다.

 

  나. 선매절차 등

    1. 선매절차

      (1) 선매대상 및 선매자 지정 통지

             시장·군수 또는 구청장은 선매대상에 해당하는 토지에 대하여 토지거래계약 허가신청이 있는 경우에는 그

             신청이 있는 날부터 1개월 이내에 선매자를 지정하여 토지소유자에게 알려야 한다.

      (2) 선매협의

        ① 선매자로 지정된 자는 지정 통지를 받은 날부터 15일 이내에 매수가격 등 선매조건을 기재한 서면을 토지

            소유자에게 통지하여 선매협의를 하여야 한다.

        ② 선매자는 지정 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 그 토지소유자와 대통령령으로 정하는 바에 따라 선매협의를

            끝내야 한다.

      (3) 선매협의조서 제출

             선매자는 지정 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 그 토지소유자와 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 선매

             협의조서를 허가관청에 제출해야 한다.

      (4) 협의 불성립 시 조치

             시장·군수 또는 구청장은 선매협의가 이루어지지 아니한 경우에는 지체 없이 허가 또는 불허가의 여부를 결정

             하여 통보하여야 한다(토지거래계약 허가신청시 선매가 들어가므로 불허가로 결정될 수도 있음).

 

    2. 선매가격

          선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가업자가 감정

          평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가

          신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

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