[중개실무/경매실무 관련 법령] 경매, 경매 매수신청대리

Ⅰ. 경매

  가. 권리분석

    1. 소멸되는 권리

      ① 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기는 매각으로 항상 소멸한다(이 중에서 맨 꼭대기에 있는 것이 말소

          기준권리)

      ② 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기에 대항할 수 없는(후순위인) 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권

          은 매각으로 소멸한다.

      ③ ★소유권보존등기, 가처분, 환매권등기도 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 보다 후순위인 경우 매각

          으로 소멸한다.

      ④ 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는(선순위) 전세권은 매수인이 인수하나, 전세권자가 배당요구를

          하면 매각으로 소멸한다★

 

    2. 인수되는 권리

      ① 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권, 등기된 임차권, 소유권보전

          가등기, 가처분 및 환매권 등기는 매수인이 인수한다.

      ② 유치권은 매수인이 인수한다.  다만, 압류의 효력이 발생한 이후(경매개시이후)에 성립된 유치권은 매수인에게

          대항할 수 없다.

      ③ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

      ④ 법정지상권, 분묘기지권도 매수인에게 인수된다(후순위라도).

 

Ⅱ. 경매 매수신청대리

  가. 매수신청대리인 등록

    1. 등록기관

          매수신청대리인이 되고자 하는 개업공인중개사는 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원장에게 매수신청

          대리인 등록을 하여야 한다.

    

    2. 등록요건

      개업공인중개사가 매수신청대리인으로 등록하기 위한 요건은 다음과 같다.

      ① 공인중개사인 개업공인중개사이거나 법인인 개업공인중개사일 것★

      ② 부동산 경매에 관한 실무교욱을 이수하였을 것

      ③ 보증보험 또는 공제에 가입하였거나 공탁을 하였을 것(미리 보험 들것)★

 

    3. 등록의 결격사유(중개업의 결격사유와 별개)

      다음에 해당하는 자는 매수신청대리인 등록을 할 수 없다.

      ① 매수신청대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자.  단, 중개업의 폐업 또는 매수신청대리업의 폐업신고

          를 하여 매수신청대리 등록이 취소된 경우에는 결격사유에 해당하지 않는다(잘못한게 아니니까).

 

    4. 경매 실무교육(중개업 실무교육과 별개)―연수교육·직무교육은 없음

      ① 매수신청대리인 등록을 하고자 하는 개업공인중개사(다만, 법인인 개업공인중개사의 경우에는 공인중개사인

          대표자를 말한다★)는 등록신청일 전 1년 이내에 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 부동산 경매에 관한

          실무교육을 이수하여야 한다.  다만, 중개업의 폐업신고 또는 매수신청대리업의 폐업신고 후 1년 이내에 다시

          등록신청을 하고자 하는 자는 그러하지 아니하다.

      ② 실무교육에는 평가가 포함되어야 하며, 교육시간, 교육과목 및 교육기관 지정에 관한사항은 예규로 정한다.

      ③ 실무교육의 내용(예규)

        ⓐ 교육시간은 32시간 이상 44시간 이내로 한다.

 

    5. 등록의 절차(예규)

      (1) 등록처분

             매수신청대리인 등록신청을 받은 지방법원장은 14일 이내에 다음의 개업공인중개사의 종별에 따라 구분하여

             등록을 하여야 한다★

               ⓐ 공인중개사

               ⓑ 법인인 개업공인중개사

 

    6. 게시의무

      ① 개업공인중개사는 등록증·매수신청대리 등 보수표 그 밖에 예규가 정하는 사항을 당해 중개사무소 안의 보기

          쉬운 곳에 게시하여야 한다.

      ② 게시할 사항(예규)

        ⓐ 등록증

        ⓑ 매수신청대리 등 보수표

        ⓒ 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류

 

    7. 휴업 및 폐업(②번만 빼고 중개업과 동일)

      ① 매수신청대리인은 매수신청대리업을 휴업(3개월을 초과하는 경우), 폐업 또는 휴업한 매수신청대리업을 재개

          하고자 하는 때에는 감독법원에 그 사실일 미리 신고하여야 한다. 휴업기간을 변경하고자 하는 때에도 같다.

      ② 휴업은 6개월을 초과할 수 없다.

 

  나. 매수신청대리의 범위

    1. 매수신청대리권의 범위(경매관련 할 수 있는 일)

      법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사가 매수신청대리의 위임을 받은 경우 다음의 행위를 할 수

       있다('매수신청', '매수신고', '입찰' 이런말이 보이면 행위를 할 수 있음) 

      ① 매수신청 보증의 제공

      ② 입찰표의 작성 및 제출

      ③ 차순위매수신고

      ④ 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위

      ⑤ 공유자의 우선매수신고

      ⑥ 구 임대주택법상 임대주택 임차인의 임대주택 우선매수신고

      ⑦ 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수

          신고인의 지위를 포기하는 행위

 

    2. 매수신청대리의 대상물(중개대상물과 동일)

      ① 토지

      ② 건물 그 밖의 토지의 정착물

      ③ 「입목에 관한 법률」에 따른 입목

      ④ 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단 및 공장재단

 

  다. 매수신청대리 업무

    1. 사건카드(거래계약서와 같은 역할)의 작성

      (1) 사건카드의 작성 및 보존

             개업공인중개사는 매수신청대리 사건카드를 비치하고, 사건을 위임받은 때에는 사건카드에 위임받은 순서에               따라 일련번호, 경매사건 번호, 위임받은 연월일, 보수액과 위임인의 주소·성명 기타 필요한 사항을 기재하고,

             서명·날인한 후 5년간 이를 보존하여야 한다.

  

    2. 매수신청대리 확인·설명서의 작성 등

      (1) 확인·설명서의 작성·교부·보존의무

             개업공인중개사는 위임계약을 체결한 경우 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 서명·날인한 후 위임인에게

             교부하고, 그 사본을 사건카드에 철(철하므로 기간이 사건카드와 동일)하여 5년간 보존해야 한다.

      (2) 등록인장의 사용

             서명·날인은 「공인중개사법」의 규정에 따라 등록관청에 등록한 인장(중개업할 때 사용하는 인장)을 사용

             하여야 한다.

 

    3. 매수신청 대리행위(경매관련 행위)

      (1) 대리행위의 방식

        ① 개업공인중개사는 매수신청대리권의 범위에 규정된 대리행위를 하는 경우 각 대리행위마다 대리권을 증명하는

            문서인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인등록증 사본 등을 제출하여야 한다(원칙).

        ② 같은 날 같은 장소에서 매수신청대리권의 범위에 규정된 대리행위를 동시에 하는 경우에는 하나의 서면으로

            갈음할 수 있다(예외)

        ③ 개업공인중개사는 대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석(소공출석x)하여야 한다.

 

    4. 금지행위(개업공인중개사는 다음의 행위를 하여서는 아니 된다) 

      ① 매수신청대리인이 된 사건에 있어서 매수신청인으로서 매수신청을 하는 행위(남의 것도 쓰고 자기것도 쓰는

          행위)★

      ② 동일부동산에 대하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 되는 행위★

 

    5. 보수 등

      (1) 보수의 설명

             개업공인중개사는 보수표와 보수에 대하여 이를 위임인에게 위임계약 전에 설명하여야 한다.

      (2) 영수증 작성·교부의무(공인중개사법은 영수증 없다)

        ① 개업공인중개사는 보수를 받은 경우 예규에서 정한 약식에 의한 영수증을 작성하여 서명·날인한 후 위임인에게

            교부하여야 한다.

        ② 영수증의 서명·날인은 「공인중개사법」의 규정에 따라 등록관청에 등록한 인장을 사용하여야 한다.

      (3) 보수의 지급시기

             보수의 지급시기는 매수신청인과 매수신청대리인의 약정에 따르며, 약정이 없을 때에는 매각대금의 지급

             기한일로 한다.

 

  라. 보증제도 및 공제사업

    1. 보증설정

          매수신청대리인이 되고자(된x) 하는 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 협회의

          공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

  마. 행정처분

    1. 행정처분 절차

      (1) 업무정지기간

             업무정지기간은 1개월 이상 2년 이하로 한다.

      (2) 등록증의 반납(예규)

             중개사무소의 개설등록이 취소된 경우로서 개인인 개업공인중개사가 사망한 경우에는 그 개업공인중개사와

             세대를 같이 하고 있는 자, 법인인 개업공인중개사가 해산한 경우에는 당해 법인의 대표자 또는 임원이었던

             자가 등록취소처분을 받은 날로부터 7일 이내에 등록증을 관할 지방법원장에게 반납하여야 한다.

 

    2. 표시 및 제거의무

          개업공인중개사는 매수신청대리인 등록이 취소된 때에는 사무실 내·외부에 매수신청대리 업무에 관한 표시 등을

          제거하여야 하며, 업무정지처분을 받은 때에는 업무정지사실을 당해 중개사사무소의 출입문에 표시하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

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