[부동산학 각론/부동산 투자론] 현금수지 측정, 투자분석기법

Ⅰ.현금수지 측정

  가. 개설

    부동산 투자분석에서 중요한 단계가 투자액과 그로부터 유입되는 수익을 측정하여 타당성을 분석하는 것이다.  즉,

    현금수지를 예측하는 것이다.  현금수지의 예측은 대상부동산의 전체 기간에 걸쳐 행해지는 것이 아니라, 투자자가

    대상부동산을 운영하게 되는 예상 보유기간에 국한하여 행해진다.  현금수지의 예측은 운영을 통해 발생하는 영업

    수지 계산과 보유기간 말에 부동산을 처분하여 발생하는 지분복귀액 계산이 있다.

 

  나. 영업수지 계산

    영업수지 계산은 운영기간 동안 매년 영업을 통하여 발생하는 현금흐름을 계산하는 것이다.

    1. 가능총소득(가능조소득)

         투자부동산이 공실이 전혀 없이 100% 임대되었을 경우 발생할 수 있는 최대한의 가능한 임대료 수입을 말한다.

 

    2. 공실 및 대손충당금

         비록 지금 현재는 공실이 없다 하더라도 어느 정도의 공실이 발생하는 것이 일반적이므로, 어느 정도의 공실률을

         고려한다.  대손충당금은 임대료를 납입하지 못하는 경우 발생하는 손실분을 말한다.

 

    3. 기타수입

          기타수입은 임대료 외의 수입으로서 주차료 수입, 자판기 수입 등이 있다.

 

    4. 유효총소득(유효조소득)

         가능총소득에서 공실 및 대손충당금을 공제하고 기타소득을 더한 것을 말한다.

 

    5. 영업경비(운영경비)

         대상부동산을 운영하는 데 필요한 경비로서 포함되는 것과 아닌것을 구분할줄 알아야 한다.

           ▶경비에 포함: 유지비, 관리비, 재산세, 보험료, 광고비, 전기료, 전화료

           ▶경비에 포함X: 공실, 대손충당금, 부채서비스액, 영업소득세, 자본이득세, 등록세, 건물의 감가상각비

    

    6. 순영업소득

         유효총소득에서 영업경비를 공제한 것을 말한다.

 

    7. 부채서비스액

         저당대부에 대한 매 기간의 원금상환분과 이자지급분을 합한 것을 말하며, 저당지불액이라고도 한다.  특별한

         언급 없이 부채서비스액이라고 하는 경우 원리금균등상환을 전제로 하는 원리금균등액을 말한다.  

 

    8. 세전현금수지

          순영업소득에서 부채서비스액을 공제한 것을 말한다.

 

    9. 세후현금수지

          세전현금수지에서 영업소득세를 공제한 것을 말한다.

 

  다. 지분복귀액 계산

    지분복귀액이란 부동산을 일정기간 보유하다가 처분하는 경우 처분으로 인하여 지분투자자에게 귀속되는 금액을

      말한다.

    1. 매도가격

         일정기간 보유 후 처분 시 예상되는 금액을 말한다.

  

    2. 매도경비

          부동산 처분에 따르는 중개수수료, 기타 경비 등이 포함된다.

 

    3. 순매도액

          매도가격에서 매도경비를 공제한 것을 말한다.

 

    4. 세전지분복귀액

          순매도액에서 미상환저당잔금을 공제한 것을 말한다.

 

    5. 세후지분복귀액

          세전지분복귀액에서 자본이득세를 공제한 것을 말한다.

 

Ⅱ. 투자분석기법

  가. 어림셈법

    1. 승수법

 

    2. 수익률법

 

 

 

 

 

 

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