[부동산각론/부동산 개발 및 관리론] 부동산개발활동, 부동산관리활동, 부동산마케팅활동

Ⅰ. 부동산개발활동

  1. 부동산 개발의 개념: 토지를 개량하는 활동이며, 여기에는 조성에 의한 개량, 건축에 의한 개량이 포함된다. 단,

       시공을 담당하는 행위는 제외한다.

   ★기출지문: 토지를 개량하는 활동에 시공을 담당하는 행위도 포함한다.(x)

 

  2. 부동산개발의 분류      

    (1) 주체에 따른 분류

      1) 공영개발(제1섹터): 공영개발이란 국가나 지방자치단체, 정부투자기관인 공사 또는 지방공기업 등이 사업시행자             가 되는 것을 말한다.

      2) 민간개발(제2섹터): 민간개발이란 토지소유자 또는 토지소유자로 구성된 조합, 순수민간기업 등이 사업시행자인

           경우를 말한다.

      3) 민관 합동개발(제3섹터)

 

  3. 부동산개발의 절차

     ① 구상단계(아이디어)

     ② 예비적타당성 분석-'개략적'

     ③ 부지구입

     ④  타당성 분석: 최종결정(외부 투자자를 설득하는 과정)

     ⑤ 금융단계→건축대부(대출:단계별 / 상환:일시불)

     ⑥ 건설단계

     ⑦ 마케팅: 개발초기부터

 

  4. 부동산개발의 위험과 타당성 분석        

    (1). 부동산개발의 위험

      1) 구분: 통제가능한 위험과 통제 불가능한 위험으로 나뉘며 정책변화는 통제불가능한 위험에 해당한다.

      2) 위험의 유형

        ① 법적 위험: 법적 위험이란 부동산개발에 수반되는 각종 규제 및 법적인 이용제한 등과 같은 법률적인 측면의

              위험을 말한다.  아무리 시장성과 수익성이 있는 개발사업이라 하더라도 법률에 위배되어 인·허가가 불가능하

              다면 사업 자체가 어렵다.  따라서 개발업자는 법률적 위험을 최소화하기 위한 방법으로 이미 이용계획이

              확정된 토지를 구입하는 등의 조치를 취하기도 한다.

        ② 시장 위험: 시장위험이란 개발기간이 길어질수록 시장의 불확실성이 개발업자에게 주는 부담을 말하며, 시장

              위험을 최소화하기 위해 초기에 매각(선분양) 또는 임대하는 방법이 있다.

        ③ 비용위험: 개발기간이 길어질수록 건축비, 금융비용 등과 같은 개발비용이 커질 수밖에 없는데, 이를 비용위험

             이라고 한다.  비용위험을 최소화 하기 위해서는 최대가격보증계약을 설정할 수 있다.

  

 ★(2) 부동산분석의 유형★

      1) 지역경제분석

        ① 지역의 경제활동, 인구와 소득, 교통망, 성장과 개발의 유형 등 대상지역 시장 전체에 대한 총량적 지표를 분석

             한다.

        ② 지역경제분석은 대상 시장지역의 인구, 고용, 소득 등 모든 부동산의 수요와 시장에 영향을 미치는 요인을 분석,

             확인 및 예측하는 작업을 말하며, 거시적시장분석의 한 부분이라고 할 수 있다.

      2) 시장분석

        ① 시장분석이란 일정 지역 시장 단위에서 특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급상황을 분석하여 전반적인 가격

              수준과 이의 동태적 경로를 분석하는 작업을 말한다.

        ② 개발업자는 대상부동산의 시장을 차별화하고 세분화함으로써, 시장분석의 초점을 정립할 수 있으며 불필요한

              자료수집을 제거할 수 있다.

      3) 시장성분석

        ① 시장성분석이란 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 경쟁력을 조사하는

              것을 말한다.

        ② 시장성분석에서는 대상개발사업 자체에 초점을 두어, 이것이 시장에서 어떻게 흡수될 것인가를 부동산의 위치,

               유형, 질, 양에 따라 구체적으로 분석(흡수율분석)한다.

      4) 타당성분석

        ① 타당성분석이란 대상개발사업이 충분한 수익성을 제공할 수 있도록 수행될 수 있을지 여부를 구체적으로 분석

              하는 것이다.  즉, 타당성분석은 대상개발사업의 기대수익률을 분석하는 것이라고 할 수 있다.

        ② 타당성분석은 법률적·경제적·기술적 타당성 분석을 행하나 가장 중요한 것은 경제적 타당성 분석이다.

      5) 투자분석

        ① 투자분석에서는 대상개발사업을 다른 투자대안과 비교·분석하여 투자 여부를 최종적으로 결정한다.

 

Ⅱ.부동산 관리 활동

  1. 부동산관리의 의의: 부동산관리란 부동산을 그 목적에 맞게 최유효 이용할 수 있도록 하는 취득 및 보존·이용·개량

       등 운용과 관련되는 일체의 행위를 말한다.  

 

★2. 부동산관리의 내용

    (1) 법적관리(보존관리)                                           

           부동산의 법적 관리행위는 부동산의 유용성을 보호하고자 하는 법적인 절차와 처리로서, 법적인 보장을

           최대한 확보하려는 관리행위를 말한다.                   ex)계약, 예약 권리분석/조정

    (2) 경제적 관리(경영관리)                                         

           부동산의 운영에서 발생하는 순수익이 합리적으로 산출되는지 또는 어떻게 수익을 극대화시킬 수 있는지에 관

           한 관리이다.                               ex)회계관리, 인력관리

    (3) 기술적 관리(유지관리-협의의 관리)

           대상 부동산에 대한 물리적·기능적 하자가 생길 경우 취하여야 할 기술적 조치 및 이에 대한 사전예방행위를 말

           한다.                                       ex) 위생관리, 설비, 보안, 안전

 

  3. 부동산관리의 영역

    (1) 자산관리(경제적 관리와 유사)

           자산관리란 소유자나 기업의 부를 극대화시키기 위하여 해당부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을

           모색하는 적극적 관리를 말한다

    (2) 부동산관리

           부동산관리란 시설관리보다는 높은 수준의 관리로서, 부동산 보유기간 중에 부동산의 운영수익을 극대화하고

           자산가치를 증진시키기 위한 기획, 광고, 홍보, 임대료수집, 보험 등의 일상적인 건물운영 및 관리뿐만 아니라

           시장분석, 마케팅전략 및 수지분석 등을 말한다. 

    (3) 시설관리(기술적 관리와 유사)

           시설관리는 각종 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로, 시설사용자나 건물주의 요구에 단순히 부응하는

           정도의 소극적이고 기술적인 측면을 중시하는 관리를 말한다.  

 

★4. 부동산관리의 방식

    (1) 자가관리(직접관리)

      1) 의의: 부동산소유자가 그 부동산을 직접  관리하는 방식으로서, 소규모 부동산의 관리에 적합한 가장 전통적인

           관리 방식이다.

      2) 장점: ①애착심이 강하다 ②의사결정이 신속하다. ③기밀·보안 유지면에서 유리하다 ④종합적인 관리면에서 유리

           하다.

    (2) 위탁관리(외주관리, 간접관리)

      1) 의의: 위탁관리란 부동산관리 전문가에게 위탁하여 관리하는 방식을 말한다.  전통적 관리가 자가관리라면

           현대적 개념으로서의 부동산관리는 이 위탁관리방식을 의미한다.  이는 대형건물, 공동주택 등에 바람직한 방식

           으로서 소유와 경영이 분리된 형태이다.

      2) 장점: ①전문적인 관리를 기대할 수 있다. ②관리의 효율성을 기대할 수 있다. ③합리적인 관리를 기대할 수 있다.

                 ④매너리즘 방지 ⑤관리비의 안정화를 도모할 수 있다.

    (3) 혼합관리

           직접관리와 위탁관리가 결합된 관리 방식이다.  자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 적합한 관리 방식

           이다.  기술적 관리는 위탁하고, 경제적·법률적 관리는 소유자가 직접 관리하는 것이 일반적이다.

 

Ⅲ. 부동산마케팅활동

  1. 부동산마케팅 전략

    (1) 의의

           부동산마케팅은 세 가지 차원에서 접근이 가능하다.  첫째, 공급자의전략 차원에서 표적시장을 선점하거나 틈새

           시장을 점유하는 시장점유 마케팅이 있다.  둘째, 소비자 행동이론 차원으로서 소비자의 행태·심리적 측면에서

           등장하는 고객점유 마케팅이 있다.  셋째, 공급자와 소비자의 상호작용을 중요시하는 관계 마케팅이 있다.

    (2) 시장점유 마케팅 전략

      1) STP전략

        ① 시장세분화(Segmentation): 수요자 집단을 인구·경제학적인 특성에 따라서 세분하고, 세분된 시장에 있어서

              상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략을 말한다.

        ② 표적시장의 선정(Targeting): 세분된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단을 확인하거나 선정된 표적

              집단으로부터 신상품을 기획하는 일이 중요하다.

        ③ 제품차별화(Positioning): 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치

              시킬 것인가 하는 전략을 말한다.

      2) 4P Mix 전략

        ① 유통경로전략(Place): 유통이란 시간적·공간적 차원의 마케팅활동을 취급하는 것으로서, 표적고객에게 적정한

              상품을 적정한 시간에 적정한 장소에서 제공하는 데 필요한 활동이다.  이를 위해 제품의 종류 등을 고려하여

              표적시장에 대응하는 유통경로를 구축해야 한다.  

        ② 제품전략(Product): 부동산의 경우 제품전략이란 공급하는 주택이 경쟁력을 가질 수 있도록 설계, 구조물의

              배치 등을 차별화하는 것이다.

        ③ 가격전략(Price): 가격은 품질에 비해 저렴하도록 하며 표적수요자의 자금동원 능력과 금융을 연계하여 구성하

              도록 하여야 한다.

        ④ 홍보촉진 및 의사소통전략(Promotion): 홍보촉진 및 의사소통이란 제품의 수요를 자극하는 여러활동으로서 잠

              재고객들에게 정보를 제공하고 그들을 설득하기 위한 여러 수단을 말한다.  이러한 수단에는 광고, 홍보, 인적

              판매, 판매촉진 등이 있다.

    (3) 고객점유 마케팅 전략

           주의(Attention), 관심(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)으로 이어지는 구매의사 결정과정의 각 단계에서

           소비자와의 심리적 접점을 마련하고 전달되는 메시지의 톤과 강도를 조절하여 마케팅 효과를 극대화하는 것이

           핵심이다.

    (4) 관계 마케팅 전략

           생산자와 소비자 간의 1회성 거래를 전제로 한 종래의 마케팅이론에 대한 반성으로 양자간의 장기적·지속적인

           관계 유지를 주축으로 하는 전략이다.  부동산마케팅에 있어서 '브랜드'의 문제와 연관된다.

 

 

 

 

 

 

 

※ pc나 phone 등으로 기출문제의 전체지문 및 키워드조회의 정렬을 보고 싶다면 아래이미지를 클릭하세요(무료)

    지문은 반복해서 출제되기 때문에 기출지문을 얼마나 자주보는지는 합격여부를 바꾸기에 충분합니다!!