[부동산학 각론/부동산 투자론] 투자론 기초, 위험과 수익

Ⅰ. 투자론 기초

  1. 투자의 개념

    (1) 투자의 의의: 투자란 현재의 확실한 소비와 미래의 불확실한 수익을 교환하는 행위이다. 

 

  2. 부동산투자의 장단점

    (1) 부동산투자의 장점

      1) 지렛대 효과

        ① 개념: 타인 자본을 이용할 시 부채비율의 증감이 자기자본수익률(지분수익률)에 영향을 미치는 것

        ② 특징: 

          ⓐ 대부비율이 증가하면 지렛대 효과는 커지고, 위험도 증가한다

          ⓑ 전세를 안고 투자하는 것도 지렛대 효과의 예이다.

        ③ 종류

          ⓐ 정(+)의 지렛대 효과: 차입이자율(저당수익률)<총자본수익률<지분수익률

          ⓑ 부(-)의 지렛대 효과: 차입이자율(저당수익률)>총자본수익률>지분수익률

          ⓒ 중립적(0) 지렛대 효과: 저당수익률=총자본수익률=지분수익률

      2) 인플레이션 헤지(구매력보호): 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 하락한다.  이때 금융자산을 보유하면

            자산의 실질 가치가 하락하므로 부동산이라는 실물자산에 투자하면 인플레이션으로 인한 자산가치의 손실을

            방지할 수 있다.

      3) 소득이득과 자본이득의 기대: 부동산은 그 효용이 장기에 걸쳐 지속적으로 나타나는 내구재이므로, 장기간 동안

           부동산을 운영하면 매 기간 소득이득을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 보유기간 종료 시 처분을 통한 자본이득도

           얻을 수 있는 장점을 가지고 있다.

      4) 절세효과: 부동산은 고가이기 때문에 대출받아서 구매하게 되는데 그 차입금의 이자에 대해서 그리고 건물 등의

           감가삼각비에 대해 절세효과를 기대할 수 있다.

    (2) 부동산투자의 단점

      1) 낮은 환금성: 부동산은 다른 자산과 비교하여 환금성이 낮으므로 현금화가 곤란한 경우가 많다.

      2) 소유자의 노력 필요: 다른 자산에 비해 부동산에 대한 투자는 부동산을 관리 및 경영을 하는 데 따른 많은 시간과

            노력이 소요된다.

      3) 부동산투자의 위험: 부동산투자에는 사업상 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험 등이

           따른다. 이에 대해서는 잠시후에 살펴보자

      4) 행정적 통제와 법률의 복잡성: 일반재화와는 달리 부동산에는 각종 토지이용규제 및 법률적 규제로 인한 여러

           가지 행위제한이 따르므로 이에 대한 적절한 대응을 하지 못하는 경우가 많이 발생한다.

 

Ⅱ. 위험과 수익

  1. 위험과 수익의 개념과 측정

    (1) 위험의 개념: 위험이란 실현된 결과가 예상한 결과로부터 벗어날 가능성을 뜻한다. 예상한 결과로부터 크게 벗어

          나는 것은 위험이 큰 것이고, 작게 벗어나는 것은 위험이 작은 것이다.  미래는 불확실하며 불확실성이 곧 위험

          이라 할 수 있다.

    (2) 위험과 수익의 측정 

      1) 측정방법

        ① 투자안의 위험은 표준편차나 분산으로 측정하며, 수익은 (가중)평균으로 측정한다.

        ② 분산은 표준편차를 제곱하여 산정하므로 이것 또한 위험의 크기를 나타낸다.

  2. 부동산투자 위험의 유형 및 수익률의 종류

    (1) 부동산투자 위험의 유형

      ① 사업상의 위험(또는 경영위험): 사업상의 위험이란 부동산사업 자체로부터 발생하는 수익성에 관한 위험을

            말하는 것으로 여기에는 시장위험(경기침체), 운영위험(임대료연체) 및 위치적 위험(입지선정실패) 등이 있다.

      ② 금융적 위험(또는 재무적 위험): 금융적 위험이란 타인자본 사용에 따른 채무불이행의 가능성, 또는 수익성

            악화의 위험을 말한다.

      ③ 법적 위험: 법적 위험이란 법적 환경의 변화에 따라 발생하는 위험을 말한다.

      ④ 유동성 위험: 부동산에서의 유동성 위험이란 대상부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의

            손실가능성을 의미한다.  부동산은 매매 기간의 장기성으로 인해 현금화하는 데 시간이 오래 걸리는 것이 보통

            이다.  이에 따라 매매 기간을 단축하고자 하는 경우 다른 재화에 비해 많은 가치 손실을 감수해야 한다.

      ⑤ 인플레이션 위험: 인플레이션이 발생하는 경우 화폐의 구매력이 하락하게 된다.  특히 부동산의 장기 고정임대료

            계약의 경우 인플레이션이 발생함에 따라 임대료의 실질가치가 하락하게 되는데 이를 인플레 위험이라 한다. 

            임대인 입장에서 인플레 연동 임대차 계약은 인플레이션 위험을 임차인에게 전가할 수 있다.

    (2) 수익률의 종류

      1) 기대수익률: 투자로부터 예상되는 수익률로서, 투자사업 자체에 내재되어 있는 것이라 하여 내부수익률이라고도

           한다.

      2) 요구수익률: 

        ① 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해서 요구하는 최소한의 수익률을 말한다.

        ② 요구수익률은 투자자의 주관적인 수익률이라고 할 수 있으며, 또한 외부수익률이라고도 한다.

      3) 실현수익률(실제수익률, 사후수익률): 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률로서 사후수익률이라

            고도 하며, 부동산에 대한 투자의사 결정과는 관련이 없다.

    (3) 기대수익률과 요구수익률의 관계

          기대수익률≥요구수익률  →  투자채택

          기대수익률<요구수익률  →  투자기각       

 

 

 

 

 

 

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