[부동산학 각론/부동산 정책론] 정부의 시장개입 ②

  다. 주택정책

    1. 임대로 규제

      (1) 의의: 임대료 규제는 시장균형 임대료가 임차인들이 부담하기가 높다고 판단되는 경우, 임차인 보호를 위하여

            균형임대료보다 낮은 수준으로 최고임대료를 설정하여 그 이하로 거래하도록 하는 정책이다.

      (2) 효과:

        1) 임차인: 수요증가

              임대료가 낮게 규제되면 임차인은 수요를 증가시킨다.  그러나 공급 물량이 감소하므로 임대 주택을 구하기

              어려워진다. 따라서 임차인들의 이동이 저하되며, 교통비·혼잡비가 증가한다.

        2) 임대인: 공급감소

              임대료 규제는 임대인들의 수익을 감소시키므로, 임대인은 전환비용보다 전환으로인한 수익이 더 크다면

              계속하여 전환하고자 할 것이다.  이러한 임대료 규제는 단기적으로는 임대주택의 감소폭이 적다.  그러나

              임대료 규제가 장기화되면 공급 감소폭이 크다. 또한 임대인들은 주택에 대한 투자를 기피하여 임대 주택이

              질적으로 저하된다. 

        3) 시장: 초과수요 발생

              임대료 규제는 초과수요를 발생시키므로 정부의 단속을 피해 암시장이 형성될 수 있다. 암시장에서는 가격이

              높게 형성되어 규제가격과 암시장 가격의 이중가격을 형성하게 된다.

 

    2. 주택보조

      (1) 생산자보조

        1) 의의: 주택이 부족한 경우 소비자에게 보조하는 방식은 임대료가 상승하게 되어 소비자보조의 혜택을 임대인

              이 얻을 수 있다.  따라서 이런 경우에는 임대주택 생산자에게 보조함으로써 주택 공급을 증가시켜 임대료

              가 하락하도록 유도하여 임차인이 혜택을 볼 수 있도록 하는 생산자 보조를 하는 것이 효과적일 수 있다.

        2) 효과: 생산자보조는 단기적으로는 효과가 거의 없지만 장기적으로 공급이 증가하여 임대료 하락 효과를

              얻을 수 있다. 

      (2) 소비자보조(임대료보조)

        1) 의의: 임대료보조정책이란 정부가 일정 수준 이하의 저소득층에게 임대료의 일부 또는 전부를 보조하거나

             과세소득을 공제해 주는 정책을 말한다.

      (3) 임대료보조의 효과(저가 주택시장에 대한 효과)

        1) 단기효과: 임대료보조는 저소득층의 실질소득을 증가시켜 저가 임대주택의 수요가 증가되어 임대주택의

              임대료가 상승하므로 기존공급자에게 초과이윤이 발생한다.

        2) 장기효과: 저가 임대주택 시장에서의 초과이윤은 장기적으로 저가 임대주택의 공급을 증가시키고(고가

              주택시장으로부터 하향여과에 의한 증가),  그 결과 임대주택의 양은 최초 균형상태보다 증가되고 임대

              주택의 가치는 최초 상태로 복귀하여 임차인에게만 혜택이 돌아가게 된다.

   

    3. 공공임대주택 공급

      (1) 의의: 공공임대주택 공급은 정부가 시장임대료보다 저렴한 가격으로 임대주택을 제공하는 것을 말한다.

      (2) 공공임대주택 공급의 효과

        ① 단기효과: 사적 임대시장의 수요가 공적 임대시장으로 이동하여 사적 시장의 수요가 감소한다.  따라서 사적

              시장의 임대료가 하락하여 공적 시장의 임차인과 사적 시장의 임차인 모두 혜택을 본다.

        ② 장기효과: 사적 시장의 임대주책 공급량이 감소하여 가격이 종전 상태로 회복되므로, 혜택은 공공주택에

              거주하는 저소득층에게만 돌아가게 된다. 이때 임대주택 시장의 전체 임대주택 공급량은 불변이다.

 

 

 

 

 

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