[부동산각론/부동산 금융론] 금융기초개념, 저당상환방법, 저당유동화

Ⅰ. 금융기초개념

  1. 용어정리

    ▶ 대출자=은행

        차입자=돈빌리는 사람

    ▶ 부채서비스액 = 원리금상환액 = 저당지불액 = 월부금

    ▶ 대출원금 = 저당원금 = 융자원금

        대출잔금 = 저당잔금 = 융자잔금

 

  2. 금융의 개념: 금융이란 자금의 융통을 의미하며, 부동산금융이란 부동산을 취득하거나 부동산 개발에 필요한 자금을

       융통하는 것을 말한다.

 

  3. 지분금융과 부채금융

    (1) 지분금융: 주식회사가 주식을 발행하거나, 주식회사가 아닌 법인 또는 개인이 지분권을 판매하여 자기자본을 조달

          하는 것을 지분금융이라 한다.(부동산신디케이트, 죠인트벤처, 부동산투자신탁<리츠>, 부동산펀드, 공모에의한

          증자)

    (2) 부채금융: 자금을 필요로 하는 자가 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융이라

         한다.(지분금융 5가지를 제외한 나머지)

 

Ⅱ. 저당상환방법

  1. 고정금리와 변동금리

    (1) 고정이자율 저당대부방법

      1) 고정이자율 저당대부방법의 경우 인플레이션 등에 의하여 시장금리가 상승하는 경우에는 대출기관의 수익성이

           악화된다. 

      2) 반면에 시장금리가 하락하는 경우에는 차입자가 불리할 것이다. 그러나 이 경우에도 차입자가 조기에 상환하려

           고 하므로 대출기관은 차입자의 조기상환위험(만기 전 변제 위험)에 노출된다는 문제점이 있다.  즉, 금리변동

           위험을 대출자가 부담하게 된다.

    (2) 변동이자율 저당대부방법

      1) 변동이자율 저당대부방법은 이자율 변동위험의 전부 혹은 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가시키기 위해 고

           안된 융자 방법으로서 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식이다.  이는 종래의

           고정이자율 저당대부방법에서 이자율 변동의 위험을 전적으로 대출자가 부담하는 약점을 보완하기 위하여 고안

           된 것이다.

      2) 변동이자율 저당대부방법은 이자율 변동의 부담을 상당부분 차입자에게 전가시키게 되므로 채무불이행의 위험

           은 고정이자율 저당대부방법에 비해서 큰 것이 일반적이다.  따라서 금리상한 변동금리 주택담보대출은 금리상

           한 이상으로 금리가 상승하는 경우 발생할 수 있는 차입자의 채무불이행 위험을 줄일 수 있는 방법이다.

          cf) 대출금리 = 기준금리(CD or 코픽스) + 가산금리       

        ★기출지문: cd금리가 상승하면 cd금리를 기준으로하는 대출금리도 상승할 것이다[o]

 

  2. 원리금균등분할상환, 원금균등분할상한, 체증식상환

    (1) 원리금균등분할상환(균등지불저당): 매 기간 원금과 이자의 합계가 균등한 방법이다.  즉, 매 기간 지불하는 원리

           금 지불액(저당지불액)이 동일하며 만기가 도래하는 때에 차입한 원금이 모두 상환되게 하는 방법이다. 

           이는 고정금리를 가정하고 있다.  아래 원금균등상환이나 체증식상환도 고정금리를 가정하고 있다.

   

    (2) 원금균등분할상환(균등상환저당): 원금균등상환방법은 원금은 저당원금을 상환기간 동안의 납입횟수로 나누어

          일정하게 상환하고, 이자는 전기 말의 저당잔금에 이자율을 곱하여 구한 후 원금과 이자의 합을 상환하는 방법으

          로서 체감식 상환방법이라고도 한다.

 

    (3)체증(점증)식상환: 체증식(점증)식상환방법은 저당 지불액이 대출 초기에는 적고, 시간이 지남에 따라 커지는 저당

         상환방법이다.

 

Ⅲ. 저당유동화

  1. 저당유동화의 개념, 구조

    (1) 저당유동화 개념

      1) 저당권(또는 저당채권)을 하나의 상품으로 유통되게 하여 신용창조의 수단으로 활용하는 것을 저당유동화라 한

            다.  이는 부동산자금을 대출해 준 1차 금융기관 이외의 다른 금융기관(2차 금융기관)에 부동산저당권(또는 저

            당채권)을 양도함으로써 간접적으로 자금이 부동산 부문으로 흘러 들어오게 하는 방법으로 부동산저당채권을

            현금화하는 금융기법이다.

      2) 저당유동화는 주택금융이나 기타 부동산금융의 활성화에 크게 기여를 한다.  저당유동화를 통해서 대출자인

            금융기관은 한정된 재원으로 많은 수요자에게 필요한 자금을 공급할 수 있다.

    (2) 저당유동화의 구조

      1) 1차 저당시장

        ① 1차 저당시장은 저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관 사이에 이루어지는 시장을 말한

              다.  이는 저당유동화가 이루어지기 전 단계인 저당채권이 형성되는 시장이다.

      2) 2차 저당시장

        ① 저당대출기관(1차 금융기관)과 다른 투자자들이 기존의 저당(또는 저당채권)을 사고 파는 시장을 2차 저당시장

              이라 한다.

        ② 1차 대출기관들은 2차 저당시장에서 그들이 설정한 저당을 팔고 필요한 자금을 조달하므로 2차 저당시장은 저

            당대부를 받은 원래의 저당 차입자(주택을 담보로 자금을 차입한 차입자)와 아무런 직접적인 관계가 없다.

 

  2. 저당담보증권(MBS: Mortgage Backed Securities): 저당담보증권이란 저당대출기관, 저당회사, 기타 기관투자자

       들이 설정하거나 사들인 저당을 담보로 해서 발행하는 새로운 형태의 증권을 말한다. '주택저당증권'이라고도 한다.

  

 

 

 

 

 

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