[부동산등기법/총칙②] 부동산등기의 종류②, 등기의 효력, 등기의 유효요건

  나. 등기할 수 있는 물건

    1. 토지

      (1) 대한민국의 영토 내에 있는 토지는 모두 인위적으로 구획하여 별개의 등기능력이 인정된다.  그러나 토지라

          하더라도 사권의 객체가 되지 않는 공유수면 하의토지나 사권의 목적이 될 수 없는 국유하천의 경우에는 등기

          능력이 있는 토지에 해당되지 않는다.

      (2) 1개의 토지를 분필절차를 하기 전에는 1필의 토지 일부에 대해서는 소유권이전등기·저당권설정등기는 할 수

          없다.  그러나 용익물권과 임차권은 1필지 일부에 대해서도 가능하다.(ex: 방한칸)

      (3) 권리의 일부(지분)에 대해서는 소유권이전이나 저당권설정등기는 가능하지만, 용익물권이나 임차권은 허용되지

           않는다.

 

    2. 건물

      (1) 요건

        ① 건물은 토지의 정착물이어야 한다(정착성).

        ② 건물은 지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 있어야 한다(외기분단성).

        ③ 건물은 일정한 용도로 계속 사용할 수 있어야 한다(용도성).

 

  다. 등기할 수 있는 권리

 

Ⅳ. 등기의 효력

  가. 종국등기의 효력(본등기의 효력)

    1. 물권변동(발생·변경·소멸)의 효력

          물권을 등기하는 경우 물권변동이 목적이다.

 

    2. 대항요건으로서의 등기(대항력)

          채권(임차·환매)을 등기하는 목적은 대항력이다.

 

    3. 점유적 효력

          민법에 '부동산의 소유자로 등기한 자가 10년 간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을            점유한 때에는 소유권을 취득한다'라고 명시하고 있다.  이때의 등기가 마치 동산의 점유취득시효에서의 점유와

          같은 효력을 갖게 되는데, 이를 등기의 '점유적 효력'이라고 한다.

 

    4. 순위확정의 효력

      (1) 권리의 순위

             같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.  등기의 순서               는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호 간에는 접수

             번호에 따른다.

      (2) 부기등기의 순위

             부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다.  다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기

             순서에 따른다.

    5. 후등기 저지력(형식적 확정력)

      (1) 의의 

             부동산에 관하여 권리의 등기가 있게 되면 등기가 형식적으로 존재하는 이상 그 유효·무효를 막론하고 법정의

             요건과 절차에 따라 말소되기 전에는 형식상의 효력을 가진다.  이러한 형식상의 효력에 의해 그 권리와 양립

             할 수 없는 권리의 등기는 말소되지 않으면 동일한 내용의 등기를 할 수 없다.

      (2) 내용

             전세권의 존속기간이 만료되어 있는 경우에 그 등기를 말소하지 않는 한 다시 제3자를 위한 전세권설정등기

             신청을 수리할 수 없다.

 

    6. 권리추정적 효력

      (1) 근거

             민법이나 부동산등기법상 명문규정은 없으나 통설·판례는 추정력을 인정한다.

      (2) 등기의 추정력과 반대되는 증거에 의하여 상대방은 추정을 뒤집을 수 있으며, 그 입증 책임은 주장자에게 있다.

      (3) 추정력의 범위

    7. 공신력 불인정

          등기관에게 형식적 심사권만을 인정하고 있는 우리나라에서는 공신력이 인정되지 않고 실체적 권리가 없는 자의

          등기는 무효이므로 이 무권리자의 등기를 믿고 거래한 자는 권리를 취득하지 못한다.

 

  나. 예비등기의 효력

    1. 가등기의 효력

      (1) 본등기 전의 효력(가등기의 효력)    

             어떤 효력도 발생하지 않는다. 

      (2) 본등기 후의 효력

             가등기에 기해서 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하지만 물권변동의 효력이 가등기

             시로 소급하는 것이 아니라 본등기 시에 발생한다.

 

Ⅴ. 등기의 유효요건

  가. 형식적 유효요건(절차적 유효요건)

    1. 등기가 존재(등기부에 기록)할 것

          '등기'란 등기부에 일정한 사항을 기록하는 것이므로, 등기가 유효하기 위해서는 우선 등기부에 기록이 있어야

          한다.

    

    2. 관할 등기소에 등기할 것★

          등기는 관할등기소에 등기하여야 한다.  관할위반의 등기신청이 있는 경우에 등기관은 그 등기신청을 각하하여

          야 한다.  관할위반을 간과하고 등기가 실행된 경우에 그 등기는 실체관계와 부합하여도 당연무효이며, 직권말소

          와 이의신청의 대상이 된다.

 

    3. 부동산등기법상 등기능력이 있을 것

      (1) 등기는 실체법, 부동산등기법, 특별법상 등기할 수 있는 것만 허용된다.  따라서 사건이 등기할 것이 아닌 것에

           해당하는 등기신청이 있는 경우에는 등기관은 이를 각하하여야 한다.★

      (2) 등기는 부동산등기법 제29조 제3호 내지 제11호의 절차에 의하여 실행되어야 한다.  다만, 이에 위배한 등기라도

          실체적 권리관계에 일치하는 경우에는 당연무효가 아니고 실체적 유효요건을 갖추고 있다고 하면 유효로 본다.

    

  나. 실체적 유효요건(실질적 유효요건)

    1. 등기에 일치하는 실체관계의 존재

      (1) 등기와 실체관계가 일치하기 위해서는 우선 등기에 일치하는 부동산이 존재하여야 한다.

      (2) 등기명의인이 허무인이 아니어야 한다.

      (3) 등기에 일치하는 실체적 권리변동 내지는 물권행위가 존재하여야 한다.

 

    2. 등기와 실체관계의 일치의 정도

      (1) 부동산표시에 관한 일치의 정도

        1) 실체의 부동산과 등기부에 기록된 표시의 내용이 다소 불일치하더라도 그 등기가 당해 부동산을 공시하고 있는

            것이라고 할 정도의 사회통념상 동일성 또는 유사성이 인정되면 그 등기는 유효하다.

        2) 등기와 실체관계의 약간의 불일치는 경정등기에 의하여 바로잡을 수 있다.

 

    3. 실체적 유효요건의 완화

      (1) 내용

        1) 모두생략등기

              미등기 건물을 등기할 때에 소유권을 원시취득한 자(甲) 앞으로 소유권보존등기를 한 다음에 이를 양수한 자

              (乙) 앞으로 이전등기를 함이 원칙이라 할 것이나, 당사자 사이의 합의에 따라 승계취득자 앞으로 소유권보존

              등기를 경료하게 되었다면 이는 실체적 권리관계에 일치되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다.

        2) 중간생략등기

              '중간생락등기'란 부동산물권이 최초의 양도인(甲)으로부터 중간취득자(乙)에게, 중간취득자(乙)로부터 최종

              양수인(丙)에게 이전되어야 할 경우에 그 중간취득자(乙)의 등기를 생략하고 최초의 양도인(甲)으로부터 직접

              최종양수인(丙)에게로 이전등기하는 것을 중간생략등기라 한다.

              관련판례)

                 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 토지거래허가구역 내에서의 토지매매의중간생략등기는 중간생략

                     등기의 합의가 있었다 하더라도 유효한 등기로 인정되지 않는다. 

                 ② 최종양수인(丙)이 중간자(乙)로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다고 하더라도 최초양도인(甲)이

                     그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종양수인(丙)은 최초양도인(甲)에 대하여 채권양도를 원인

                     으로 하여 소유권이전등기 절차 이행을 청구할 수 없다<최종양수인(丙)은 중간자(乙)를 대위해서 청구

                     할 수 있다>.

                 ③ 중간생략등기 절차에 있어서 이미 중간생략등기가 이루어진 경우에 있어서는, 그 관계 계약당사자 사이

                     에 적법한 원인행위가 성립되어 이행된 이상, 다만 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는

                     그 등기를 무효라고 할 수 없다. 

        3) 무효등기의 유용

          ① 처음에는 유효하였던 등기가 후에 실체관계를 잃게 되어 무효로 되었으나 다시 처음의 등기와 내용이 유사

              하게 실체관계를 갖춘 경우에 그 등기를 유효한 등기로 다시 이용할 수 있느냐가 무효등기의 유용의 문제

              이다. 

          ② 저당권이나 가등기의 유용에 관하여 그 등기에 부합하는 새로운 실체관계가 생긴 때에는 '그 유용하기로 하는

              합의가 있기 전에 등기기록상 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자가 없는 경우에 한하여 허용된다.    

 

 

 

 

 

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