[부동산등기법/총칙] 부동산등기제도 개관, 부동산등기의 종류

Ⅰ. 부동산등기제도 개관

  가. 부동산등기의 의의 및 기능

    1. 부동산등기의 의의

      (1) '부동산등기'란 등기관이 법정절차에 따라 등기기록에 부동산의 현황(사실관계, 부동산표시: 소재, 지번, 지목,

          면적, 구조 등)과 그 권리관계(권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸)를 기록하는 것을 말한다.

 

    2. 전산정보처리조직에서의 용어 정의

      (1) '등기부'란 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 편성한 것을 말한다.

      (2) '등기기록'이란 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말한다.

      (3) '등기부부본자료'란 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료를 말한다.

      (4) '등기필정보'란 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성한

           정보를 말한다.

 

  나. 우리나라 등기제도의 특징

    1. 등기부 편성―물적편성주의

      (1) 등기기록을 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다.  다만, 1동의 건물을

           구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용하는 물적편성주의를 시행

           하고 있다.

      (2) 우리나라는 1부동산 1등기 기록주의를 원칙으로 한다.

  

    2. 신청주의

      (1) 원칙

             등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라야 한다.

      (2) 예외

             법률에 다른 규정이 있는 경우에는 등기관의 직권 또는 법원의 명령에 의한 등기와 상속 등 포괄승계나 판결

             에 의해 단독으로 등기를 신청하는 겅우도 있다.

 

    3. 등기의 효력―성립요건주의[형식주의, 독법주의]

      (1) 성립요건주의

             우리 민법 제186조에서는 '부동산에 관한 법률행위(매매, 증여 등)로 인한 물권의 득실·변경은 등기하여야 그

             효력이 생긴다'고 규정하여 등기를 하지 아니하면 당사자 사이에서도 물권변동이 발생하지 아니하므로 등기의

             효력에 관해서는 성립요건주의, 즉 형식주의를 취하고 있다.

      (2) 대항요건주의

             당사자 사이에서는 등기가 없어도 의사표시(계약)만으로 물권변동의 효력이 발생하지만, 제3자에게 대항하기

             위해서는 등기를 하여야 하는 입법주의를 '대항요건주의 또는 의사주의'라 한다.

 

    4. 등기관의 심사권―형식적 심사주의

          우리나라는 등기신청 시 제출한 서류만으로 심사하여 등기실행 여부를 결정하는 형식적 심사주의를 채택하고

          있으나, 형식적 심사주의는 등기절차가 신속하게 이루어질 수 있다는 장점있지만, 등기와 실체관계가 일치하지

          않는 부실의 등기가 발생할 가능성이 많다는 단점이 있다.

 

    5. 공신력 불인정

          '공신의 원칙'이란 등기부상의 기록을 신뢰하고 거래를 하였는데 그 자(매도인)가 진정한 권리자가 아닌 경우

          라도 거래 상대방(매수인)의 신뢰를 보호하여 그 등기의 효력을 인정하는 원칙을 말한다.  우리나라는 거래의

          상대방의 신뢰보다는 진정한 권리자의 이익을 보호하여야 한다는 입장에서 등기의 공신력을 부정한다.

 

    6. 국가배상책임

          등기관이 그 직무를 집행함에 있어서 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 타인에게 손해를 가한 경우에는 국가는

          그 타인에게 국가배상법에 의한 손해배상책임을 진다.

 

    7. 등기부와 대장의 이원화

      (1) 동일한 부동산에 대하여 권리관계(소유권과 소유권 이외)를 공시하는 등기부와, 사실관계(부동산표시)를 공시

           하는 지적으로 나누어져 있다.

      (2) 부동산표시는 대장을 기준으로 하고 권리관계는 등기부를 기준으로 한다.

 

Ⅱ. 부동산등기의 종류

  가. 등기대상에 의한 분류

    (1) 토지에 관한 등기

           대한민국 영토 내에 있는 모든 토지는 등기능력이 있으며, 1개의 필지 단위로 등기함.

    (2) 건물에 관한 등기

           '건물'이란 토지에 정착되어 있는 공작물로서, 지붕과 벽이 있고, 그 목적으로 한 용도에 계속 사용할 수 있는

           상태에 있어야 독립한 부동산으로 평가되고 등기대상이 된다.  건물의 개수는 원칙적으로 1동의 건물을 1부동

           산으로 하여 부동산등기의 대상으로 하고 있으나, 1동의 건물을 구분한 경우에는 구분된 각 부분을 1개의

           건물(구분건물)로 등기할 수 있다.

 

  나. 등기사항(기능)에 의한 분류

    (1) 표시에 관한 등기(표제부)

      ① 부동산표시에 관한 사항을 처음으로 하거나 그 변경사항이 있는 경우에 등기부의 표제부에 기록하는 등기를

          말한다.

      ② 토지: 소재·지번·지목·면적

      ② 건물: 소재·지번·구조·종류·면적 등을 기록한다.

    (2) 권리에 관한 등기(갑구, 을구)

      ① 부동산에 관한 권리취득·변경·소멸이있는 경우에 그 권리에 관한 사항을 등기부의 갑구 또는 을구에 기록하여

          공시하는 등기를 말한다.

      ② 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기록하며, 을구에는 소유권 이외의 사항을 기록한다.

 

  다. 효력에 의한 분류

    1. 종국등기

      (1) 의의

        ① 등기를 했을 때 물권변동의 효력이 있으면 종국등기, 물권변동의 효력이 없으면 예비등기라 한다.

        ② 종국등기를 (본)등기라고도 한다.

      (2) 종류

             기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 멸실등기, 말소회복등기 등이 있다.

  

    2. 예비등기

      (1) 가등기

             장래에 부동산 물권변동을 일어나게 할 청구권을 미리 보전하기 위하여 본등기의 준비로서 하는 등기를

             가등기라 한다.

 

  라. 내용에 의한 분류

  마. 형식에 의한 분류

    1. 주등기

          등기할 때마다 독립적인 번호를 주면서 하는 등기로서, 독립등기라고도 한다.

    2. 부기등기

          등기 그 자체로는 독립한 순위번호를 갖지 않고 기존의 어떤 주등기의 순위번호를 그대로 사용하여 1-1, 1-2

          등으로 행하는 등기를 말한다.

 

Ⅲ. 등기할 사항(등기사항)

  가. 등기할 수 있는 사항

    1. 의의

          '등기할 수 있는 사항(등기능력)'이란 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관은 이를 등기할 권한과 책임이 있는

          사항을 말한다.

 

    2. 실체법(민법)상 등기사항

      (1) 민법 제186조

             민법 제186조는 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다'라고 규정

             하고 있으므로 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다.

      (2) 민법 제187조

        ① 민법 제187조는 '상속·공용징수·판결·경매·기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를

            요하지 아니한다.  그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다'라고 규정하고 있으므로 등기는 처분

            요건으로서의 기능을 한다.

        ② 이러한 법률의 규정에 의한 물권변동 사항에 대하여 등기 없이 처분한 경우 그 효력에 관하여 판례는 실체관계

            와 부합하면 유효하다고 판시하고 있다.

 

    3. 절차법(등기법)상 등기사항

          '절차법상 등기사항'이란 부동산등기법에서 등기할 수 있는 것으로 규정된 사항을 말하며 부동산등기법 제3조에

          '부동산의 표시와 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권의 보존·이전·설정·변경·

          처분의 제한·소멸은 등기한다.'로 규정하고 있다.

 

 

 

 

 

 

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