[부동산등기법/등기절차 총론] 등기절차의 개시, 등기의 신청

Ⅰ. 등기절차의 개시

  가. 신청주의

    1. 당사자의 신청

      (1) 신청주의의 내용

        ① 신청주의란 당사자의 신청이 있을 때 비로소 등기절차가 개시되는 것을 말한다.

        ② 방문신청

               통장들고 은행에 직접가서 송금하는 개념으로 이해하고 넘어갈 것

        ③ 전자신청

               인터넷 뱅킹을 이용하는 개념으로 이해하고 넘어갈 것

      (2) 임의신청

             등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다.  다만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지

             아니하다. 즉, 등기절차는 당사자의 신청으로 개시되는 것이 원칙이다.

      (3) 강제신청★

 

    2. 관공서 촉탁(관공서 끼리 업무를 위임할 때)

      (1) 종류

        1) 실체법상 권리관계의 주체로서 등기촉탁

          ① 국·공유부동산 처분의 등기

          ② 관공서가 부동산에 관한 권리를 취득한 경우

          ③ 관공서가 취득한 부동산에 관한 권리의 소멸등기

        2) 공권력 행사의 주체로서 등기촉탁

          ① 체납처분으로 인한 압류

          ② 공매(경매)처분으로 인한 권리이전등기

          ③ 처분제한(압류·가압류·가처분경매)의 등기

          ④ 부동산에 관한 권리의 변경·경정등기, 처분제한의 등기

          ⑤ 등기된 토지가 하천부지로 된 경우 말소등기

          ⑥ 임차권등기명령에 의한 임차권등기

          ⑦ 국유부동산의 관리청명칭(등기명의인표시)변경등기

          ⑧ 관공서가 사업시행자인 경우 토지수용으로 인한 소유권이전등기

 

Ⅱ. 등기의 신청

  가. 등기신청행위

    1. 등기신청행위의 의의

          '등기신청'이란 국가기관인 등기소에 대하여 일정한 내용의 등기를 할 것을 요구하는 의사표시이며, 공법상 법률

          행위로 인정한다. 

   

    2.  등기신청행위의 유효요건

      (1) 등기신청능력

        1) 권리자는 의사능력만 있으면 되며, 의무자에게는 의사능력과 행위능력이 모두 요구된다.

        2) 행위무능력을 간과한 채 경료된 등기라도 실체관계와 부합하는 한 그 등기는 유효이다.      

      (2) 진의, 방식

             진의와 방식에 맞지 않는 경우에도 원칙은 각하하게 되어 있지만, 실행이 되버린 경우 실체관계가 부합하는 한

             유효하다.

 

    3. 등기신청의 적격(등기신청할 수 있는 지위나 자격)

      (1) 등기신청 적격이 인정되는 경우

        1) 자연인

              내국인 외국인 전부 가능하다

        2) 법인

        3) 법인 아닌 사단 또는 재단★

          ① 등기할 부동산의 소유권은 총유로 인정되며 사단·재단 명의로 대표자나 관리인이 신청한다.

          ② 총유물을 처분시(사단 또는 재단이 의무자일 경우) 사원총회로서 처분하므로 사원총회결의서가 제출되야 함.

      (2) 등기신청의 적격이 부정되는 경우

        1) 태아

              상속은 받을 수 있지만 등기할 수 없다고 보는 정지조건설이 판례의 입장이다.

        2) 민법상 조합

          ① 민법상 '조합'이란 '2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는

              계약'을 말한다.

          ② 민법상 조합의 재산은 그 조합원 전원의 합유이므로 조합원 전원의 명의로 등기를 신청하여야 한다.

        3) 학교

              학교는 사람이 아니고 하나의 시설물에 불과하므로 학교 자체 명의로는 등기를 신청할 수 없고 ①국립학교는

              국가명의. ②공립학교는 지방자치단체명의, ③사립학교는 재단명의로 등기를 신청하여야 한다.

        4) 읍·면·동·리

          ① 읍·면·동·리는 지방자치단체가 아니고 단순히 행정구역에 불과하므로 등기명의인이 될 수 없다.

          ② 자연부락인 동·리의 경우에 그 주민을 구성원으로 하여 의사결정기관인 마을총회와 집행기관으로서 마을

              대표자를 두고 독자적인 활동을 하는 사회조직체로 볼 수 있는 경우라면 동민이 법인 아닌 사단을 구성하고                그 명칭을 행정구역인 동의 명의와 동일하게 한 경우 그 동민의 대표자가 동 명의로 등기신청을 할 수 있다.  

 

  나. 등기신청의 당사자

    1. 공동신청주의

      (1) 의의

             등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.

      (2) 등기의무자와 등기권리자

             1) 실체법상의 등기의무자와 등기권리자(민법)

               ① 실체법상 등기권리자

                      '등기청구권'이라 함은 '등기신청의 협력을 구할 수 있는 권리'를 말하며, 이러한 등기청구권을 가지는

                      자(매수인)를 실체법상 '등기권리자'라 한다.

               ② 실체법상 등기의무자

                      등기청구권자의 상대방은 '등기신청에 협력하여 줄 의무가 있는 자'를 의미하며, 등기협력의무를 지는

                      자(매도인)를 실체법상 '등기의무자'라 한다.

               cf) 등기인수 청구권에서는 등기의무자가 등기권리자에게 등기신청의 협력을 구한다.            

 

             2) 절차법상 등기의무자와 등기권리자(등기법)

               ① 절차법상 등기권리자

                      등기가 실행되면 등기기록상으로 권리를 얻게 되거나 이익을 보는 새로운 등기명의인을 의미한다.

               ② 절차법상 등기의무자

                      등기가 실행되면 등기기록상으로 권리를 잃게 되거나 불이익을 보는 자를 의미한다.

    2. 단독신청

      (1) 의의

             등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청하게 하는 것은 권리등기의 진정성을 보장하기 위한 것이

             므로 공동신청을 하지 않더라도 ①등기의 진정성을 보장할 수 있는 경우, ② 등기의 성질상 등기의무자가 없는

             경우에는 단독신청의 예외를 인정하고 있다.

      (2) 내용

        ① 소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 신청

            한다.

        ② 상속, 법인의 합병(법인의 사망), 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다.

 

    3. 판결에 의한 등기신청

      (1) 의의

             판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자만으로 신청할 수 있다.

      (2) 부동산등기법 제23조상의 판결

        1) 이행판결

              부동산등기법 제23조의 '판결'은 채무자에 대하여 등기신청의 의사표시를 할 것을 명하는 이행판결을 말하며,

              단순한 확인판결이나 형성판결은 이에 해당되지 않는다.

              그러나 ★공유물분할판결과 사해행위취소판결은 형성판결이 확정된 때 단독으로 지분이전등기를 신청할 수

              있고, 단독으로 물권의 복귀를 위한 등기를 신청할 수 있다.

        3) 확정판결

              여기서의 판결은 확정판결임을 요한다.  따라서 확정되지 아니한 가집행선고가 붙은 판결에 의하여 등기를

              신청한 경우 등기관은 그 신청을 각하하여야 한다.

        4) 기간

              소유권이전등기절차의 의행을 명하는 확정판결을 받았다면 10년 내 등기하는 것이 원칙이지만 확정후 10년

              이 경과하였어도 그 판결에 의한 소유권이전등기를 신청할 수 있다★  형식적 심사권밖에 없는 등기관

              으로서는 소멸시효 완성 여부에 대하여 심사할 수 없기 때문이다. 

      (3) 판결에 준하는 집행권원           

        1) 조서는 그 내용에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기록이 있는 경우에는 등기권리자가 단독으로

            등기를 신청할 수 있다.

        2) 공증인 작성의 공정증서는 설령 부동산에 관한 등기신청의무를 이행하기로 하는 조항이 기록되어 있더라도

            등기권리자는 이 공정증서에 의하여 단독으로 등기를 신청할 수 없다.

      (4) 판결에 의한 등기신청절차

        1) 신청인

          ① 승소한 등기권리자

            ⓐ 승소판결을 얻은 원고(등기권리자)는 단독으로 등기를 신청할 수 있다.

            ⓑ 승소한 원고가 그 판결에 의한 등기신청을 하지 아니하는 경우에 패소한 피고(등기의무자)가 그 판결에

                기하여 직접 원고 앞으로 등기를 신청하거나 승소한 원고를 대위하여 등기신청을 할 수 없다.

          ② 승소한 등기의무자: 승소한 등기의무자가 판결을 받아 등기권리자 앞으로 단독으로 소유권이전등기를 할 수

                있다.

          ③ 승소한 원고의 상속인: 승소한 원고(등기권리자 또는 등기의무자)의 상속인도 당연히 피상속인이 얻은 판결에

              의한 등기를 단독으로 신청할 수 있다.

          ④ 패소한 등기의무자: 패소한 등기의무자는 그 판결에 의하여 직접 등기권리자 명의의 등기신청을 하거나

              승소한 등기권리자를 대위하여 등기신청을 할 수 없다.

          ⑤ 공유물분할판결에서의 피고: 공유물분할판결이 확정되면 공유자는 각자의 취득 부분에 대하여 소유권을 취득

                하게 되는 것이므로 그 소송의 당사자는 원고·피고에 관계없이(승소한 등기권리자이든 패소한 등기권리자

                이든) 각각 공유물분할 절차에 따른 등기신청을 단독으로 할 수 있다.   

          cf) ①~④:이행판결   ⑤:형성판결

        2) 등기원인과 그 연월일

          ① 명시된 경우

                 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 판결주문에 명시된 등기원인(법률

                 행위[매매])과 그 원월일(법률행위일자[계약일])을 등기신청정보에 기록한다. 

          ② 명시되지 않은 경우

                 등기절차의 이행을 명하는 판결주문에 등기원인과 그 연월일이 명시되어 있지 아니한 경우 등기신청정보

                 에는 등기원인은 '확정판결'로, 그 연월일은 '판결선고일'을 기록한다★

 

 

 

 

 

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