[부동산등기법/권리에 관한 등기⑥] 권리변동에 관한 등기③

  자. 구분건물에 관한 등기

    1. 구분건물의 요건

      (1) 객관적 요건

        1) 구조상 독립성

              '구조상의 독립성'이란 벽·천장·바닥·문 등에 의하여 다른 구분건물과 물리적으로 차단되어 있는 것을 말한다.

        2) 이용상 독립성

              '이용상의 독립성'이란 다른 전유부분을 통하지 아니하고도 직접 외부와 자유롭게 출입이 가능하여야 하는

              것을 말한다.

      (2) 주관적 요건

             구조상·이용상의 독립성을 가지고 있는 경우에 구분건물로 등기할 수도 있고(의무성은 없음), 1동 전체를 하나

             의 건물로 등기할 수도 있다.

      (3) 구분점포

             상가건물의 경우 구조상 독립성이 미흡하더라도 이용상 독립성이 있는 부분에 대해서는 일정한 요건을 갖춘

             경우 구분소유권의 객체로 인정한다.  따라서 구분점포의 경우에도 단독소유 형태의 소유권등기가 가능하다.

 

    2. 구분건물의 규정

      (1) 전유부분과 공용부분의 일체성

        ① 전유부분은 단독소유권이나 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 공용부분은 전유부분과 분리하여

            처분할 수 없다.

        ② 전유부분에 대한 소유권을 취득하면 공용부분은 자동으로 소유권을 취득하기 때문에 공용부분에 대한 물권의

            득실·변경은 등기를 요하지 않는다.

      (2) 공용부분

        1) 구조상 공용부분

              복도·계단·엘리베이터·옥상·주차장 등은 독립해서 거래의 목적이 되지 않음이 외관상 명백하기 때문에 등기를

              필요로 하지 않는다(전유부분의 처분에 따라간다).

        2) 규약상 공용부분

              노인정·아파트관리실 등과 같이 구분소유권의 객체가 될 수 있는 건물부분을 규약으로 공용부분으로 사용

              하는 규약상 공용부분은 외관상 공용부분인지 아닌지 명확하지 않아 이를 공시하지 않는다면 제3자에게 손해

              를 줄 염려가 있기 때문에 표제부만을 두는 등기를 한다.

 

    3. 대지권에 관한 등기

      (1) 대지사용권

        ① 대지상요권이란 건물의 구분소유자가 저뉴부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를

            말한다.  즉, 건물을 소유하려면 대지의 이용이 필수적이며 구분소유자는 누구나 대지 전체에 대하여 이를

            이용할 권리를 가지고 있어야 하는데 이를 대지사용권이라 한다.

        ② 대지사용권의 내용: 소유권인 경우가 대부분이지만 지상권·전세권·임차권을 대지사용권으로 하는 경우도 있다.

 

    4. 대지권

      (1) 의의

             구분건물의 소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 갖는 대지사용권 중에서 전유부분과 분리

             처분할 수 없는 권리를 말한다.

      (2) 대지권의 등기

        1) 의의

              '대지권등기'란 구분건물 소유자가 건물의 대지에 대하여 가지는 대지권을 공시하기 위하여 건물등기기록 중

              표제부에 대지권을 기록하는 것을 말한다.

        2) 대지권등기의 실행★

          1) 1동 건물 표제부

                1동 건물 표제부의 하단(대지권의 목적인 토지의 표시란)에 대지권의 목적인 토지의 일련번호(1필지인 경우

                에도 생략하지 않는다), 토지의 소재, 지번, 지목, 면적과 등기연월일을 기록한다.

          2) 전유부분 표제부

                구분건물의 표제부의 하단(대지권 표시란)에 대지권의 종류, 대지권비율(지분), 등기원인 및 그 연월일과

                등기연월일을 기록한다.

      (3) 대지권이라는 뜻의 등기

        ① 등기관이 건물의 등기기록에 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에

            소유권, 지상권, 전세권, 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.

        ② 대지권이라는 뜻의 등기는 토지소유권이 대지권인 경우에는 토지등기기록 갑구에 기록하고, 지상권·전세권·

            임차권인 경우에는 토지등기기록 을구에 기록한다★

 

    5. 구분건물의 등기기록에 대지권등기가 되어 있는 경우

      (1) 분리처분등기의 금지

        ※ 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권 표시, 대지권이라는 뜻의 3가지 등기가 끝난 후부터는 분리처분이 금지

            된다. 따라서 이 말을 반대로 풀면 사용·수익은 가능하고 등기 끝나기 전에 소유권이전도 가능하다는 말이된다

        1) 토지등기기록

          ① 토지의 소유권이 대지권인 경우 허용 되는 것

            ⓐ 구분건물의 사용에 지장이 없는 토지의 특정 부분에 한하여 토지만을 목적으로 하는 지상권·지역권·전세권·

                임차권설정등기를 할 수 있다. 

            ⓑ 대지권등기 전에 토지에 설정된 저당권의 실행에 의한 경매신청등기 및 매각으로 인한 소유권이전등기를

                할 수 있다.

            ⓒ 대지권등기 전에 토지만에 관한 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 할 수 있다.

            ⓓ 토지만의 소유권 귀속에 관한 분쟁으로 인한 처분금지가처분등기를 할 수 있다.

          ② 토지의 소유권이 대지권인 경우 허용 안되는 것

            ⓐ 대지권은 이전할 수 없기 때문에 토지등기기록에 소유권이전등기, 소유권이전청구권 가등기, 소유권의 압류·

                가압류등기를 하지 못한다. 

            ⓑ 토지등기기록에 소유권을 목적으로 하는 저당권설정등기를 하지 못한다.     

 

 

 

 

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