[부동산등기법/권리에 관한 등기③] 소유권에 관한 등기절차③, 소유권 이외의 등기절차

자. 환매특약의 등기

    1. 의의

      (1) 환매특약

             '환매특약'이란 매매계약과 동시에 당사자 간 특약으로 매도인이 환매권을 일정한 기간 내에 행사하여 매매의

             목적물을 다시 찾는 것(매수)을 말한다.   

      (2) 대항력

             환매특약등기는 효력발생요건이 아니라, 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위한 등기이다.

 

    2. 절차

      (1) 신청방법

        ① 동시신청: 환매특약등기는 환매특약부매매로 인한 소유권이전등기와 동시에 신청하여야 하나, 신청정보는

              각각 작성하여 제출한다.

        ② 환매특약은 매매계약의 종된 계약이므로 매매계약이 실효되면 환매특약도 그 효력을 잃게 되나, 반대로 환매

            특약이 실효된다고 하여 매매계약의 효력에 영향을 미치는 것은 아니다. 

      (2) 신청인

        ① 매도인이 등기권리자 매수인이 등기의무자가 되어 공동신청한다.

        ② 환매특약등기의 환매권리자는 매도인에 국한되는 것이므로 제3자를 환매권리자로 하는 환매특약등기는 할 수

            없다.

      (3) 신청정보의 기록사항

        ① 필요적 기록

               매수인이 지급한 대금 및 매매비용은 필요적 기록사항이다.  매매비용은 계약서에 첨부된 인지대, 공정증서

               작성수수료, 측량비용, 감정비용 등이다.

        ② 임의적 기록

               환매기간은 임의적 기록사항이다.  환매기간은 5년을 초과할 수 없으며, 기간을 연장하는 변경등기는 허용                   되지 않는다.

      (4) 첨부정보

        1) 등기필정보

              환매등기의 의무자는 매매로 인한 소유권이전등기 시의 매수인이나 이는 매매로 인한 소유권이전등기와

              동시에 신청하기 때문에 아직 등기부상의 의무자가 될 수 없고, 또한 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보

              가 존재하지 않는다.  따라서 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보는 제출하지 않는다.

        2) 인감증명(소유권자가 등기의무자일 때 제출하게 되어 있음)

              환매특약의 등기의무자는 소유권의 등기명의인이 아니기 때문에 인감증명을 제출하지 않는다.

      (5) 등기실행

        ① 환매특약의 등기는 부기등기하며, 소유권이전등기와 동시에 신청하므로 접수연월일 및 접수번호는 동일하다.

        ② 소유권이전등기의 등기원인은 '환매특약부 매매'로 기록한다.

 

    3. 환매권의 이전등기

          환매권도 양도성이 인정되므로 부기등기의 부기등기로 이전할 수 있다.

 

    4. 환매권의 행사

      (1) 환매특약등기의 말소

        ① 공동신청(환매권 불행사)

               환매특약을 해제, 특약이 무효 또는 취소, 환매기간의 경과, 환매권을 포기한 경우에는 현재의 등기부상 소유

               명의인이 공동(환매신청 때와 동일)으로 환매등기의 말소등기를 신청할 수 있다.

        ② 직권말소(환매권 행사)

               환매에 따른 권리취득의 등기를 하였을 때에는 환매특약등기는 더 이상 등기부상에 존속할 필요가 없으므로

               등기관은 환매특약의 등기를 직권으로 말소한다.

 

  차. 신탁등기

    1. 의의와 성질

      (1) 의의

             위탁자와 수탁자의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분

             을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게

             하는 법률관계를 말한다.

      (2) 성질

        1) 목적구속성

              신탁재산의 소유권은 대외적으로는 물론 대내적으로도 수탁자에게 소유권이 이전하지만 수탁자는 여전히

              신탁의 목적에 구속된다.

        2) 대항요건

              신탁이 있는 경우에 수탁자 명의의 신탁재산이 수탁자의 고유재산이 아니라 신탁목적에 구속받는 재산임을

              신탁등기에 의하여 공시할 필요가 있고, 이러한 신탁등기를 한 경우에만 제3자에게 대항할 수 있다.

        3) 신탁재산의 이전성

              신탁재산은 수탁자 명의로 등기는 되지만 수탁자의 개인 재산으로부터 분리되어 독립성이 인정되고 수탁자

              의 상속인에게 이전되지 아니한다.

 

    2. 신청

      (1) 동시신청

             신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기 또는 변경등기의 신청과 동시에

             하여야 한다.

      (2) 단독신청(동시o)

             신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독신청한다.

      (3) 대위신청(동시x)

             수익자 또는 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다.

 

    3. 첨부정보

      (1) 신탁원부

             등기관이 신탁등기를 할 때에는 신탁원부를 작성하고, 신탁원부의 번호를 기록하여야 한다.  다만, 수 개의

             부동산에 관하여 하나의 신청정보에 의하여 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 매 부동산마다 별개의 신탁

             원부를 작성하여야 한다.

      (2) 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.

      (3) 등기원인정보

             신탁계약서를 등기원인정보로 제출하여야 하며, 검인을 받아야 한다.

               cf) 농지취득자격증명o, 허가증제출x

 

    4. 신탁등기의 실행

      (1) 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기와 함께 신탁등기를 할 때에는 하나의 순위번호를 사용하여야 한다.

      (2) 신탁의 등기를 하는 때에는 신탁원부의 번호를 기록하고, 신탁에 의한 소유권이전등기와 동일 순위의 사항란에

           기록하고 횡선으로써 양 등기를 구분한다.

 

    5. 수탁자가 수인인 경우

          수탁자가 수인인 때에는 신탁재산은 합유로 한다.

 

    6. 신탁등기의 말소

          신탁재산에 속한 권리가 이전, 변경 또는 소멸됨에 따라 신탁재산에 속하지 아니하게 된 경우 신탁등기의 말소

          신청은 신탁된 권리의 이전등기, 변경등기 또는 말소등기의 신청과 동시에 하여야 한다.  이 경우 1건의 신청

          정보로 일괄하여 신청하여야 한다.

 

Ⅱ. 소유권 이외의 등기절차

  가. 지상권에 관한 등기

    1. 의의와 성질

      (1) 의의

             '지상권'이라 함은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를

             말한다.

      (2) 지상권의 객체

        1) 타인의 토지

          ① 토지: 지상권은 타인의 '토지'에 대한 권리이다.  따라서 건물에는 지상권설정이 불가능하다.

          ② 지상에 건물이 건립되어 있는 토지에 대하여도 지상권설정등기를 할 수 있다.

          ③ 1필의 토지의 일부에 대하여도 지상권을 설정할 수 있다.

        2) 사용

          ① 공유지분: 지상권은 타인의 토지를 사용하는 물권이므로 다른 공유자의 동의를 받는다 하더라도 일부 공유자

              의 지분에 대하여는 지상권설정등기를 할 수 없다.

          ② 지상권은 배타적 권리이므로 지상권이 설정된 토지에 이중으로 설정하지 못한다.

          ③ 지상권의 양도나 전대를 하는 데도 토지소유자의 동의를 필요로 하지 않는다.

        3) 타인의 농지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 지상권설정등기를 할 수도 있다.

 

    2. 절차

      (1) 신청정보

        ① 필요적 기록

          - 지상권설정의 목적

          - 지상권설정의 범위

          - 지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

        ② 임의적 기록

          - 존속기간: 존속기간을 영구히 하는 것도 가능하다.

 

  나. 지역권에 관한 등기

    1. 의의와 성질

      (1) 의의

             '지역권'이라 함은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말하며, 편익을

             주는 토지를 승역지, 편익을 받는 토지를 요역지라 한다. 

      (2) 성질

        ① 지역권은 타인의 토지에 대한 권리이다.  건물에는 지역권설정이 불가능하다.

        ② 승역지: 1필의 토지 일부·전부, 수 필지, 이중의 지역권도 설정할 수 있다.

        ③ 요역지: 요역지는 1필의 토지 일부에 대해서는 허용되지 않고 1필의 토지 전부에 대하여 설정한다.

        ④ 요역지와 승역지의 두 토지가 반드시 인접하여야 하는 것은 아니다.

        ⑤ 요역지는 소유권자뿐만 아니라 지상권자·전세권자·임차권자도 그 권리의 존속기간 범위 내에서는 지역권의

            등기권리자가 될 수 있다.

        ⑥ 공유지분: 승역지의 공유지분에 대하여 지역권을 설정할 수 없다.

        ⑦ 요역지의 공유자 중 1인 혹은 수인이 요역지 전부의 편익을 위하여 지역권을 취득하는 것은 가능하다.  공유자

            중 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.

 

    2. 절차

      (1) 신청

        ① 공동신청: 지역권은 승역지 소유자가 등기의무자가 되고, 요역지 소유자가 등기권리자가 되어 승역지 등기소에

              공동신청한다.

        ② 1개의 토지를 요역지로 하고 소유자를 달리하여 여러 개의 토지를 승역지로 할 경우의 지역권설정등기는 각

            소유자별(승역지별)로 신청하여야 하며, 등록세납부는 매건마다 납부하여야 한다.

      (2) 신청정보

        ① 필요적 기록

          - 목적: 인수·통행·관망

          - 범위

          - 요역지의 표시

          - 승역지의 일부에 지역권설정의 등기를 할 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

        ② 임의적 기록

          - 특약사항

 

    3. 등기실행

      (1) 지역권설정등기(승역지 등기기록-신청)

      (2) 요역지지역권(직권)

 

    4. 지역권이전등기

          요역지를 이전하면 수반성이 있어서 따라갈 뿐 이전등기는 허용x

 

 

 

 

 

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