[부동산등기법/권리에 관한 등기④] 소유권 이외의 등기절차②, 권리변동에 관한 등기

 

  다. 전세권에 관한 등기

    1. 의의와 성질

      (1) 의의

             '전세권'이라 함은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하는 권리

             를 말한다.

      (2) 성질

        1) 타인의 부동산

          ① 전세권의 객체는 '타인'의 부동산이므로 전세권과 소유권이 동일인에게 귀속된 때에는 그 전세권은 혼동으로

              소멸한다.  혼동은 단독으로 말소한다.

          ② 농지: 타인의 농지에 전세권을 설정하지는 못한다.

          ③ 1필 토지의 일부 혹은 건물의 일부에 대하여도 전세권을 설정할 수 있다.

        2) 사용·수익

          ① 전세권은 부동산 소유자에 대한 권리가 아니라, 부동산을 지배하는 권리이다.

              따라서 부동산 소유자가 변경되어도 전세권은 그대로 존속하고, 전세권의 양도나 전대를 하는 데도 부동산

              소유자의 동의를 필요로 하지 않는다.

          ② 공유지분: 전세권은 타인의 부동산을 사용하는 물권이므로 다른 공유자의 동의를 받는다 하더라도 일부 공유

                자의 지분에 대하여서는 전세권설정등기를 할 수 없다. 

          ③ 이중: 2개 이상의 전세권이 중첩적으로 성립할 수는 없다.

 

    2. 절차

      (1) 신청

             전세권은 전세권설정자가 등기의무자가 되고, 전세권자가 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다.

      (2) 신청정보(필요적 기록)

        ① 전세금 또는 전전세금

        ② 범위

 

    3. 등기실행

          전세권설정등기는 등기기록의 을구에 주등기로 실행한다.  등기의 목적은 '전세권 설정'으로 등기원인은 '설정

          계약'으로 기록한다.  전세권설정의 범위는 반드시 기록하고 존속기간·위약금·양도금지의 특약이 있는 경우에는

          등기기록에도 기록한다.

 

    4. 전세권이전·변경등기

      (1) 전세권이전등기★

        ① 전세권은 물권이므로 당연히 양도성을 가진다.  전세권이전등기는 전세권의 양도인이 등기의무자가 되고 전세

            권의 양수인이 등기권리자가 되어 공동신청한다.

        ② 전세권이전등기는 부기등기에 의하고, 부기등기 후 종전 전세권자의 표시는 등기관이 이를 직권으로 말소하는

            표시를 하여야 한다.

        ③ 전세금반환채권의 일부양도를 원인으로 하는 전세권 일부이전등기는 전세권의 존속기간의 만료전에는 할 수

            없다.  다만, 존속기간의 만료 전이라도 해당 전세권이 소멸하였음을 증명하여 신청하는 경우에는 등기할 수

            있다.

        ④ 존속기간의 만료 등으로 전세권이 소멸한 경우 해당 전세권은 전세금반환채권을 담보하는 범위 내에서 유효한

            것이므로 전세금반환채권의 일부가 양도되는 경우 전세권일부이전등기를 할 수 있다.

        ⑤ 등기의 목적은 '전세권 일부이전', 등기원인은 '전세금반환채권 일부양도'로 기록한다.   

        ⑥ 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권일부이전등기는 부기등기로 한다.

 

  라. 임차권에 관한 등기

    1. 의의와 대항력

      (1) 의의

             '임대차'라 함은 당사자의 일방이 상대방에 대하여 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에

              대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다

     

      (2) 대항력

        ① 임차권은 채권으로서 계약만으로 그 효력이 발생하므로 등기가 효력발생요건은 아니다.  그러나 등기를 한 때

            에는 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 생긴다.

        ② 주택임대차보호법: 임차인이 그 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에

            대하여 대항력이 생긴다.

 

    2. 절차

      (1) 신청

             임차권설정자(임대인)가 등기의무자, 임차권자(임차인)가 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다.

      (2) 신청정보(필요적 정보)

        ① 차임

        ② 범위

 

    3. 임차권의 양도 또는 임차물의 전대의 등기

      (1) 의의

        ① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이를 위반한 때에는

            임대인은 계약을 해지할 수 있다.

        ② '임대차의 존속기간이 만료된 경우'와 '임차권등기명령을 원인으로 임차권등기가 경료된 경우'에는 그 등기에

            기초한 임차권이전등기를 할 수 없다(임차권 등기명령은 임대차가 종료된 후 신청하기 때문에 소멸된 권리로

            보므로)★

      (2) 등기절차

             임차권이전등기는 부기등기로 한다.

 

    4. 임차권등기명령제도

      (1) 신청인

             임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 주택임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원

             지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

      (2) 절차

        1) 집행

          ① 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지

              를 한 때에 그 효력이 발생한다.  

        2) 임차권등기의 효력

              임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.

 

  마. 저당권에 관한 등기

    1. 의의와 객체

      (1) 의의

             '저당권'이란 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산, 기타의 목적물의 점유의 이전

             없이 제공자의 사용에 맡겨두고 채무자의 변제가 없는 경우에는 그 목적물로부터 우선변제를 받는 약정 담보

             물권이다.

      (2) 객체

        1) 저당권의 대상인 것

          ① 부동산의 전부

          ② 공유지분(권리의 일부)

          ③ 농경지

          ④ 동일 부동산에 이중으로 설정

          ⑤ 소유권, 지상권, 전세권

        2) 저당권의 대상이 아닌 것

          ① 부동산의 특정 일부

 

    2. 절차

      (1) 신청인

        저당권은 소유권자·지상권자·전세권자 등 저당권설정자가 등기의무자, 저당권자가 등기권리자가 되어 공동신청            한다.

      (2) 신청정보

        1) 필요적 기록

          ① 채권액

            ⓐ 채권액, 채무자의 성명(또는 명칭) 및 주소(또는 사무소 소재지), 저당권의 목적이 소유권 이외의 권리인

                경우에는 신청정보에 그 권리의 표시를 하여야 한다.

            ⓑ 등기관이 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하기 위한 저당권설정등기를 신청하는 경우에는

                그 채권의 평가액(백미 100가마, 채권의 평가액 금100만원)을 기록하여야 한다.

          ② 채무자(성명, 주소까지 적음)

                 수인의 채무자가 연대채무자의 지위에 있다 하더라도 등기신청정보 및 등기부에는 단순한 '채무자'로만

                 기록한다.

 

    3. 등기실행

          저당권설정등기는 주등기(乙구)로 한다.  다만, 소유권 외의 지상권·전세권을 목적으로 저당권을 설정하는 경우

          에는 그 권리의 등기에 부기등기로 한다. 

          

    4. 저당권의 효력

      (1) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.

      (2) 부합물

             건물의 경우에는 증축건물 또는 부속건물, 토지의 경우에는 수목(성숙한 농작물은 제외) 등이 부합물이다.

      (3) 저당 토지 위의 건물(원칙)

             토지를 저당권의 목적으로 한 경우에 그 토지 위의 '건물'은 이를 토지의 부합물이나 종물로 볼 수는 없으므로

             저당권의 효력은 그 '건물' 위에 효력이 미치지 아니한다.

      (4) 일괄경매권(예외)

            토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 설정자가 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물

            에  대해서도 경매를 청구할 수 있다.  그러나 그 건물의 경매대가에 대하여서는 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

    5. 저당권의 이전·변경등기

      (1) 저당권이전등기

        1) 저당권의 이전

          ① 저당권은 설정행위로서 양도·전대를 금지할 수 있는 전세권과는 달리 자유로이 양도할 수 있다.

          ② 등기관이 채권의 일부에 대한 양도 또는 대위변제로 인한 저당권일부이전등기를 할 때에는 양도액 또는

              변제액을 기록하여야 한다(저당권일부이전 가능).

          

    6. 공동저당

      (1) 의의

             '공동저당'이란 동일한 채권의 담보를 위하여 수 개의 부동산에 설정되는 저당권을 말한다.

      (2) 분류

        1) 창설적 공동저당

              동일 채권을 담보하기 위하여 수 개의 부동산을 일괄하여 동시에 저당권의 목적으로 하는 공동저당을 창설적

              공동저당이라 한다.

        2) 추가적 공동저당

              1개의 부동산에 먼저 저당권을 설정하고 후에 그 동일 채권을 담보하기 위하여 다른 부동산을 추가적으로

              제공하는 공동저당을 추가적 공동저당이라 한다.

      (3) 공동담보목록

             등기관은 부동산이 5개이상일 때에는 공동담보목록을 작성하여야 한다.

 

  바. 근저당권에 관한 등기

    1. 의의

      (1) 저당권과의 차이점

        ① 채권액은 결산기에 이르기까지 채권최고액의 범위 내에서 수시로 증감, 변동하므로 중간에 일시적으로 채권이

            영이 되거나 다른 권리자에게 이전되어도 근저당권은 소멸되지 아니한다.

        ② '채권액'을 기록하는 저당권과는 달리 근저당권에서는 '채권최고액'을 기록한다.

        ③ 저당권에 있어서 이자는 임의적 기록사항이나 근저당권에서 이자는 채권최고액에 포함된 것으로 보기 때문에

            이자에 관한 사항은 기록하지 않는다.

 

    2. 신청정보(필요적 기록)

      ① 채무자

      ② 채권최고액

      ③ 근저당권이라는 취지

 

    3. 등기사항

      (1) 채권최고액

             채권최고액은 반드시 단일하게 기록하여 제공하여야 하고, 채권자 또는 채무자가 수인일지라도 각 채권자·채

             무자별로 채권액을 구분하여 기록할 수 없다.

      (2) 채무자가 수인인 경우 그 수인의 채무자가 연대채무자라 하더라도 단순히 채무자로 기록하여야 한다.

 

Ⅲ. 권리변동에 관한 등기

  가. 등기명의인표시변경등기

    1. 의의

          '등기명의인의 표시변경등기'라 함은 등기명의인의 성명(명칭)·주소(사무소 소재지)·주민등록번호(부동산등기용

          등록번호) 등이 등기 후에 변경된 경우에 이를 실체관계와 일치하게 시정하는 등기를 말한다.

 

    2. 절차

          등기명의인 표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다

 

    3. 등기실행

          등기명의인표시변경(경정)등기는 언제나 부기등기한다.

 

  나. 권리의 변경등기

    1. 의의

          '권리변경'이라 함은 이미 등기된 권리의 내용, 즉 권리의 존속기간의 연장이나 단축, 지료나 차임의 증감, 피담보

          채권의 원본액의 증감, 이자율의 변경 등이 생긴 경우를 말한다.

 

    2. 절차

      (1) 신청(공동신청)

             권리변경등기는 등기가 행하여지면 등기부상으로 권리를 잃게 되거나 등기부의 기록형식상 불리한 위치에

             서게 되는 기존의 등기명의인이 등기의무자, 등기부상으로 권리를 얻게 되는 새로운 등기명의인 또는 등기부

             의 기록형식상 유리한 위치에 서게 되는 기존의 등기명의인이 등기권리자가 되어 공동신청한다.

 

    3. 등기실행

      (1) 부기등기

        1) 부기등기

              권리의 변경이나 경정의 등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 등기관은 그 제3자의 승낙

              이 있을 때에만 부기등기에 의하여 그 등기를 할 수 있다.

        2) 주등기

              권리의 변경등기에 이해관계인이 존재하고 그의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하지 못한

              경우에는 그 이해관계인의 등기보다 후순위가 되는 주등기로 변경등기를 한다.

      (2) 이해관계인

        ① 말소: 등기관이 권리의 변경이나 경정의 등기를 할 때에는 변경이나 경정 전의 등기사항을 말소하는 표시를

              하여야 한다.  다만, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없어 변경이나 경정을 주등기로 할 때에는 말소

              하는 표시를 하지 않는다. 

 

  다. 경정등기

          원시적으로 일부가 잘못된 경우 바로잡기 위한 등기를 말하며 변경등기에서 본 내용을 변경에서 경정으로

          글자만 바꾼뒤 보면 전부 동일하다.

 

  라. 말소등기

    1. 의의와 대상

      (1) 의의

             '말소등기'란 등기사항의 전부가 부적법한 경우에 당해 기존등기의 전부를 소멸시킬 목적으로 행해지는 등기

             를 말한다.

      (2) 대상(말소등기 말소를 제외한 전부 다)

             말소등기에 대한 말소등기는 인정되지 않는다.  따라서 불법한 방법에 의하여 말소된 경우라 할지라도 그 권리

             의 회복을 위하여는 말소등기에 말소등기를 하는 것이 아니라 말소회복등기를 하여야 한다.

 

    2. 요건

      (1) 말소의 대상이 되는 등기는 등기사항의 전부가 부적법한 것이어야 한다.

      (2) 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당권소멸)이든, 실체적(원인무효의 취소) 또는

           절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않는다.

      (3) 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서

             말소등기를 신청하는 경우에 이해관계 있는 제3자의 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이

             있음을 증명하는 정보를 신청정보와 함께 첨부정보로써 등기소에 제공하여야 수리될 수 있고, 승낙서를 첨부

             하지 않으면 말소등기 신청은 각하한다.

         ※ 이해관계인 이란?   

                                                                                          

                     후순위 전세권이 말소되던 말던 영향 받을 것이 없으므로 선순위 저당권(1번)은 이해관계인이라 할 수                       없고, 선순위 전세권이 말소되면 순위가 올라가는 이익이 있을 뿐 피해볼 것이 없으므로 후순위 저당권

                     (3번)도 이해관계인이라 할 수 없다. 그러나 전세권을 잡은 저당권(2-1)은 전세권이 말소되면 담보가

                     소멸되는 피해를 입으므로 이해관계인이라 할 수 있다.

 

    3. 절차

      (1) 공동신청

             말소등기는 말소등기를 함으로써 등기부상 권리를 잃게 되는 기존 등기명의인이 등기의무자가 되고, 말소등기

             를 함으로써 등기부상 권리를 얻거나 등기의 기록형식상 유리한 위치에 있는 자가 등기권리자가 되어 이를

             공동으로 신청한다.

      (2) 단독신청

        1) 판결에 의한 말소등기

        2) 소유권보존등기의 말소

        3) 사망 등으로 인한 권리의 소멸과 말소등기

        4) 등기의무자의 소재불명과 말소등기

        5) 가등기말소

              가등기의무자 또는 가등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 자는 가등기명의인의 승낙을 받아 단독으로 가등

              기의 말소를 신청할 수 있다.

        6) 처분금지가처분등기 이후에 경료된 제3자 명의 등기의 말소

              권리의 이전, 말소 또는 설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분등기가 된 후 가처분채권자가 가처

              분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전, 말소 또는 설정의 등기를 신청하는 경우에는 그 가처분등기

              이후에 된 등기로서 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다.

        7) 혼동에 의한 말소

               권리가 혼동으로 소멸한 경우 그 권리자가 단독으로 말소할 수 있다.

      (3) 직권에 의한 등기의 말소

        1) 관할 위반의 등기와 사건이 등기할 것이 아닌 경우

        2) 가등기

        3) 수용

        4) 환매특약 등기

        5) 말소등기 시 등기상 이해관계인의 승낙서가 있는 경우의 그 제3자의 등기는 직권으로 말소한다.

        6) 가처분에 따른 등기를 하는 경우 당해 가처분등기는 등기관이 직권으로 말소한다.

      (4) 관공서의 촉탁

        ① 매각으로 인한 소유권이전등기·매수인이 인수하지않은 부동산의 부담에 관한 기입의 말소등기 및 경매개시

            결정등기의 말소등기는 촉탁으로 말소한다.

        ② 관공서가 공매처분을 한 경우에 등기권리자의 청구를 받으면 지체 없이 다음의 등기를 등기소에 촉탁하여야

            한다.

              ⓐ 공매처분으로 인한 권리이전의 등기

              ⓑ 공매처분으로 인하여 소멸한 권리등기의 말소

              ⓒ 체납처분에 관한 압류등기의 말소

 

    5. 등기실행

          말소등기를 하는 경우에는 어떤 등기를 말소한다는 등기를 주등기의 형식으로 한다. 말소의 등기를 한 후 해당

          등기를 말소하는 표시를 하여야 한다.

 

 

 

 

 

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