[부동산등기법/권리에 관한 등기] 소유권에 관한 등기절차

Ⅰ. 소유권에 관한 등기절차

  가. 소유권보존등기

    1. 의의

          '소유권보존등기'란 미등기부동산에 대하여 최초로 이루어지는 등기를 말한다.

 

    2. 소유권보존등기를 하는 경우

      (1) 원시취득

             건물을 신축하면 그 건물에 대한 소유권을 원시취득하고, 공유수면에 대하여 매립공사를 준공한 국가·지방

             자치단체 또는 매립면허를 받은 자는 준공인가를 받은 날에 매립지의 소유권을 원시취득하므로 미등기부동산

             에 대하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

      (2) 미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존등기★

        1) 의의

              등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로

              소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록

              하여야 한다.

        2) 직권으로 보존등기를 하는 대상★

          ⓐ 경매개시결정등기

          ⓑ 가압류등기

          ⓒ 처분금지가처분등기

          ⓓ 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기

        3) 말소★

              직권에 의한 소유권보존등기가 경료된 경우에는 그 전제가 된 소유권의 처분제한의 등기가 말소되더라도

              직권으로 행하여진 소유권보존등기는 말소되지 않는다.

      (3) 공용부분 규약 폐지

             공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지한 경우에 공용부분의 취득자(아파트 관리실을 개인이 매입한 경우)는

             지체없이 소유권보존등기를 신청하여야 한다.

 

    3. 제한

      (1) 공유지분

        ① 부동산이 공유물인 경우 등기권리자인 공유자 전원이 공동으로 소유권보존등기를 신청하여야 하고 공유자 중

             1인이 자기 지분만의 보존등기를 신청할 수는 없다.

      (2) 부동산의 일부(방한칸)

             부동산 일부만의 소유권보존등기는 할 수 없다.

      (3) 이중

             동일한 지번에 이미 등기된 토지가 있는 경우에 다시 그 토지에 대한 소유권보존등기는 1부동산 1등기 기록

             주의 원칙상 허용되지 아니한다.

    4. 신청인.

      (1) 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

        ① 대장상 소유권이전등록을 받은 자(乙) 및 그상속인(乙의 상속인)은 자기명의로 직접 소유권보존등기를 신청

            할 수 없고, 대장상 최초의 소유자 명의(甲)로 보존등기를 한 다음 자기명의(乙 또는 乙의 상속인)로 소유권이전

            등기를 하여야 한다.

        ② 모두생략등기: 대장상 소유자로부터 소유권을 이전받은 자는 직접 자신의 명의로 소유권보존등기를 할 수

              없음에도 불구하고 이전받은 자 명의로 보존등기가 실행되었다면 실체관계와 일치하면 유효이다.

        ③ 미등기토지의 지적공부상 '국(國)'으로부터 소유권이전등록을 받은 경우에는 직접 자기명의의 소유권보존등기

            를 신청할 수 있다.

        ④ 미등기부동산의 지적공부상 소유자로 등록된 회사가 합병으로 소멸한 경우 합병으로 존속하는 회사 또는 신설

            회사가 직접 자기명의로 소유권보존등기를 하여야 한다.

      (2) 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

        ① 판결의 종류(조서 포함 전부다)

          ⓐ 판결은 소유권 확인판결에 한하는 것은 아니며, 형성판결이나 이행판결이라도 보존등기 신청인의 소유임을

              확정하는 내용의 것이면 이에 해당한다.

          ⓑ 소유권을 증명하는 판결은 판결과 동일한 효력이 있는 화해조서·인낙조서·조정조서를 포함한다

        ② 내용

          ⓐ 해당하는 경우

            → 토지인 경우 국가를 상대로 판결을 받아 소유권보존등기를 신청한다.

            → 건축물대장의소유자 표시란이 공란이거나 소유자 표시의 일부누락이 있어 대장상 소유자를 확정할 수 없는

                미등기 건물에 관하여 건축물대장 작성권자인 시장·군수·구청장을 상대로 하여 당해 건물이 자기소유임을

                확인하는 내용의 확정판결을 받고 그 판결정본을 첨부하여 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

          ⓑ 해당하지 않는 경우

            → 일부 지분만에 대한 소유권 확인판결에 의한 부동산 전부에 대한 소유권 보존등기

            → 건물에 대하여 국가를 상대로 한 소유권 확인판결

            → 건물에 대하여 건축허가 명의인(또는 건축주)을 상대로 소유권 확인판결: 건축허가서는 허가된 건물에 관한

                실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 추정력도 없으므로, 건축허가서에 건축주로 기록된 자가 건물

                의 소유권을 취득하는 것은 아니다.

      (3) 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

             「공익사업을 위한 토지 등이 취득 및 보상에 관한 법률」 상의 사업시행자는 미등기부동산을 수용하는 경우

             당해 지역을 관할하는 시장·구청장 또는읍·면장이 발급한 확인서에 의하여 보상금을 지급하고, 보상금의 지급

             을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자는 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

      (4) 특별자치도지사, 시장·군수·구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자는 (무허가)건물보존등기는

           신청할 수 있으나, 토지보존등기는 신청할 수 없다.

 

    5. 등기실행

      (1) 소유권보존등기는 등기기록을 새로 개설하는 등기이기 때문에 표제부와 갑구에 각각 등기사항을 기록하여야

           한다.

      (2) 등기관이 소유권보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 아니한다.

 

  나. 소유권이전등기

    1. 서설

      (1) 의의

             소유권이전등기는 보존등기된 소유권이 법률행위 또는 법률의 규정에 의하여 타인에게 이전된 경우에 이를

             공시하기 위하여 하는 등기를 말한다.

    

    2. 소유권의 일부이전등기

      (1) 의의

        ① 소유권의 일부이전등기란 단독소유를 공동소유로 하거나 이미 성립한 공유물의 지분의 전부 또는 일부를 이전

            하는 것을 말한다.

        ② 1필지 토지의 특정된 일부나 1동의 건물의 특정된 일부의 이전은 여기서 말하는 소유권의 일부이전에 해당

            하지 않는다.  이 경우에는 소유권을 이전하기 위해 먼저 분할절차를 거쳐야 하기 때문에 전부이전이 된다(토지

            는 일부이전 안됨). 

      (2) 등기의 실행

             등기관은 소유권의 일부에 관한 이전등기를 할 때에는 등기기록 갑구에 '이전되는 지분'을 기록하여야 한다.

 

  다. 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기

    1. 절차

      (1) 공동신청

             매도인이 등기의무자가 되고 매수인이 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다.

    2. 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기와 검인계약서

      (1) 의의

             계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임을

             받은자(읍·면·동장)의 검인을 받아 이를 관할등기소에 제출하여야 한다.

      (2) 검인 여부(검인 안받는 것 위주로 공부할 것)

        1) 검인O

          ⓐ 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기: 교환계약서, 증여계약서

          ⓑ 부동산소유권 이전을 내용으로 하는 판결서, 화해조서, 인낙조서, 조정조서

          ⓒ 신탁계약서와 명의신탁의 해지약정서

          ⓓ 공유물분할계약서(협의서), 양도담보계약서

          ⓔ 공공용지취득협의서에 의한 소유권이전

          ⓕ 가등기에 기한 본등기

          ⓖ 이혼당사자 사이의 재산분할협의서 또는 재산분할판결서

          ⓗ 미등기건물에 대한 아파트분양계약서 및 지위이전계약서(전매계약서)

          ⓘ 무허가건물에 대한 계약서

        2) 검인X

          ⓐ 계약의 일방당사자가 국가·지방자치단체인 경우

          ⓑ 토지수용의 경우 재결서 또는 협의성립확인서

          ⓒ 매매예약으로 인한 가등기(단, 본등기 시 검인을 받는다)

          ⓓ 매매계약 해제증서를 가지고 소유권이전등기의 말소를 신청하는 경우

          ⓔ 계약이 아닌 매각 또는 공매, 상속, 취득시효, 진정명의회복

          ⓕ 지상권설정등기 등

          ⓖ 토지거래허가지역에서 허가증을 교부받은 경우

          ⓗ 부동산거래신고를 한 경우(검인받은 것으로 본다)

          ⓘ 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(매매계약서

              는 거래신고로 갈음되므로 검인받을 필요 없음)

      (3) 검인 신청절차

        1) 검인 신청

              검인은 계약을 체결한 당사자 중 1인은 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자가

              신청할 수 있다(누구나 가능).

        2) 형식적 심사

              계약서 또는 판결서 등의 형식적 요건의 구비 여부만을 확인하고 그 기록에 흠결이 없다고 인정한 때에는

              지체 없이 검인을 하여 검인신청인에게 교부하여야 한다.

        3) 검인을 받은 후 계약의 내용이 변경된 경우에는 새로운 계약서에 다시 검인을 받아야 한다.

 

    4. 거래가액

      (1) 거래가액의 의의

             '거래가액'이란 주택법 제80조의2 또는 공인중개사법 제27조에 따라 신고한 금액을 말한다.

      (2) 거래가액의 등기대상

        ① 거래가액은 2006.1.1 이후 작성된 매매계약서를 등기원인정보로 하여 소유권이전 등기를 신청하는 경우에

            등기한다.

        ② 소유권이전청구권 가등기에 의한 본등기를 신청하는 경우: 매매계약을 원인으로한 소유권이전청구권 가등기에

            의한 본등기를 신청하는 때에는, 매매계약서를 등기원인정보로 제출하지 않는다 하더라도 거래가액을 등기

            한다.

      (3) 매매목록

        ① 1개의 신고필증에 2개 이상의 부동산이 기록되어 있는 경우에는 매매목록을 작성한다.

        ② 신고필증에 기록되어 있는 부동산이 1개라 하더라도 수인과 수인 사이의매매인 경우: 수인(甲과 乙)이 수인(A와

            B)에게 소유권을 이전하는 경우 A와 B가 구체적으로 매수한 가액이 외부에 공개되지 않게 되기 때문에 매매목

            록을 첨부하게 하는 것이다.

          ※ 1개의 부동산에 수인과 1인 사이의 매매인 경우는 매매목록을 첨부하지 않는다.

      (4) 거래가액의 등기방법

        ① 매매목록을 첨부한 경우

               매매목록이 신청정보에 첨부된 경우에는 등기기록 중 갑구의 권리자 및 기타 사항란에 매매목록번호를 기록

               하고, 구체적인 거래가액을 등기기록에 기록하지 않는다.  왜냐하면 매매목록에 기록되어 있기 때문이다.

        ② 매매목록을 첨부하지 않은 경우

               신고필증에 기록된 금액을 등기기록 중 갑구의 권리자 및 기타사항란에 거래가액으로 기록한다.

 

 

 

 

 

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