[감정평가론/감정평가 기초] 감정평가의 개념 및 분류, 부동산 가격이론, 지역분석 및 개별분석

Ⅰ. 감정평가 개념 

          감정평가란 '토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것'을 말한다.

          가치판정→감정평가의 본질

 

Ⅱ. 부동산 가격이론

  가. 가치(value)와 가격(price)

    1. 의 의

          가치란 어떤 물건으로부터 장래 창출되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 할 수 있으며, 가격이란 수요·공급

          의 작용으로 시장에서 지불된 값이라고 할 수있다.  가치와 가격은 항상 일치하는 것이 아니며 단기적으로 가격

          이 가치와 괴리되는 현상이 나타날 수 있다.  가격의 본질은 가치이며 장기적으로 가격은 가치와 일치하게 된다.

 

    2. 가격과 가치의 관계

      ① 가격의 본질은 가치이고, 가격은 가치에 의해 결정된다.

      ② 가치는 화폐를 매개로 가격이 되며, 가격은 가치의 화폐적인 표현이다.  따라서 물건의 가치가 하락하면 가격도

            하락하며, 물건의 가치가 상승하면 가격도 상승할 것이다.

      ③ 화폐가치가 상승하면 가격은 하락한다.

      ④ 가치는 주관적·추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적·구체적인 개념이라고

            할 수 있다.

      ⑤ 가치=가격±오차: 가격과 가치는 단기적으로는 일치하지 않을 수도 있다.  그러나 장기적으로는 가격이 가치로

            회귀하면서 가격과 가치는 일치하게 된다.  결국 가치는 가격의 장기적인 균형치라고 할 수 있다.

      ⑥ 과거값과 현재값: 가격은 시장에서 실제 지불된 금액이기 때문에 대상부동산에 대한 과거의 값이지만, 가치는

            현재의 입장에서 장래 기대되는 편익을 다양한 목적으로 평가한 대상부동산에 대한 현재의 값이다.

      ⑦ 가치의 다원적 개념: 대상부동산에 대한 가격은 실제 지불된 과거의 값이므로 일정시점에 하나만이 존재한다. 

            그러나 가치는 장래 기대되는 현재의 값으로서 보는 관점에 따라 다양하며, 이것을 가치의 다원적 개념이라고

            한다.

 

  나. 부동산가치 형성요인과 발생요인

    1. 부동산가치의 형성요인

           부동산 가격은 부동산에 대한 효용·상대적 희소성·유효수요·이전성 등 가치발생요인의 결합에 의해 경제적

           가치가 형성, 유지, 수정, 파괴되는데, 이러한 가치발생요인에 영향을 주는 요인을 가치형성요인이라 하며 일반

           요인, 지역요인, 개별요인이 있다.

 

    2. 부동산 가치의 발생요인

          시장에서 부동산에 대한 가격이 발생하기 위해서는 효용성(유용성), 희소성, 유효수요, 이전성 등의 요인이 상호

          관련되어 결합하여야 하며 이를 가치발생요인이라고 한다.

 

  다. 지역분석 및 개별분석

    1. 지역분석

      ① 지역분석이란 대상부동산이 속한 지역이 어떤 지역 특성을 갖는지 그리고 그 특성이 대상부동산의 가격 형성에

            어떤 영향을 미치는지를 파악하여 그 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것을 말한다.

      ② 표준적 이용이란 그 지역의 일반적인 이용을 말하며, 가격수준이란 그 지역의 평균적인 가격을 말한다.

 

    2. 개별분석

      ① 개별분석이란 대상부동산의개별적 요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용과 구체적 가격을 판정하는 것을

            말한다.

 

 

 

 

 

 

 

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