[민사특별법/주택임대차보호법] 서론, 기간보장, 주택임차권의 대항력

Ⅰ. 서론

  가. 의의

    1. 민법의 특별법

          이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여는 민법의 임대차에 관한 규정에 우선하여 「주택임대차보호법」이 적용

          된다.

 

    2. 편면적 강행규정

          이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.

 

  나. 적용범위

    1. 본 법률이 적용되는 경우

      (1) 주거용 건물의 임대차

             본 법률은 '주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차'에 관하여 적용이 있다.

        1) 주거용인가의 여부는 실제용도가 기준이다.

              주거용이냐 비주거용이냐의 판단은 등기부나 건축물관리대장 등 공부상의 표시에 의하여 형식적으로 판단할

              일이 아니고 건물의 '실제용도로 판단'하여야 한다.

        2) 무허가, 미등기 건물도 적용된다.

              임차주택이기만 하면 건물의 내역을 따지지 아니하므로 허가받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별

              하지 아니하고 본법은 적용된다.

        3) 겸용건물

               본 법률은 겸용건물(주거용과 영업용을 겸할 때), 즉 주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는

               경우에도 적용된다.  그러나 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 주거용 건물이라

               할 수 없고 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다.

      (2) 등기하지 않은 전세계약(미등기전세에 적용)

             '등기하지 아니한 전세계약(채권적 전세)'에 관하여도 준용된다.

      (3) 소유자는 아니나 적법한 임대권한을 가진 자와 계약체결한 때 적용

             「주택임대차보호법」이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약

             이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게

             임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인(주택의 명의신탁자)과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도

             포함된다.

 

    2. 본 법률이 적용되지 않는 경우

      (1) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 때(팬션, 리조트)

      (2) 법인

        1) 원칙적으로 본 법률이 적용 안 된다.

        2) 예외적으로 적용된다.

          ① 한국토지공사가 임대주택사업을 목적으로 한 때: 적용된다.

          ② 중소기업에 해당하는 법인: '중소기업기본법'상의 법인이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 직원이

              주민등록을 마친 때에는 대항력을 인정한다.

 

Ⅱ. 기간 보장

  가. 최단기간의 보장

    제4조(임대차 기간)

      ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.  다만 '임차인만' 2년 미만

          으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

      ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

    1. 최단기간 2년 보장

      (1) 양당사자가 아니라 '임차인만이 2년 미만'으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

        [사례] 주택임대차의 기간을 당사자가 1년으로 약정한 경우

          ① 임차인은 2년을 주장하거나 1년을 주장할 수 있는 선택권이 있다.

          ② 반면에 임대인은 약정한 1년을 주장할 수 없다.

      (2) 상가임대차에서는 최단기간이 1년이다.

 

    2. 임대차가 종료한 경우

          임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

  나. 묵시적 갱신(자동갱신)

    제6조(묵시적갱신)

      ①임대인이 임대차기간이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니

         하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우(아무연락이 없는

         경우)에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다.

         임차인이 임대차기간이 만료 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

      ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

      ③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항

         을 적용하지 아니한다.

    제6조의2(묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지)

      ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를

          통지할 수 있다.

      ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

Ⅲ. 주택임차권의 대항력

  제3조(대항력)

    ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에

        대하여 효력이 생긴다.  이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

    ② 토지공사: 국민주택기금을 재원으로 하여 무주택자에게 주거안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(토지

          공사)이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을

          마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.

    ③ 중소기업 법인: 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한

          후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.

    ④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다★

    ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조의 대항력 있는

        임차권의 존재를 모르고 주택을 매수한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다는 규정을 준용한다.

  제3조의5(경매시 임차권의 소멸)

    임차권은 경매가 행하여진 경우 경락에 따라 소멸한다. 

    다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 주택의 경매시 소멸하지 않는다.

 

  가. 대항력의 취득요건

    1. 주택의 인도

 

    2. 임차인의 주민등록

      (1) 주민등록의 수리

        ① 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 '행정청이 수리'한

            경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다.

        ② 주민등록 신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 신고서의 내용을 수정하여 위와 같이

            수정된 전입신고서가 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 주민등록 신고가 이루어진 것으로 보는 것이

            타당하다.

      (2) 주민등록의 방법

        1) 임차인 본인이나 배우자, 가족의 주민등록도 유효하다

        2) 임차인이 전대차를 하여 간접점유시

              임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친

              경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다.

        3) 다세대주택이나 아파트의 경우 동호수 기재할 것

        4) 다가구용 단독주택의 경우 지번만 기재함

 

  나. 대항력의 발생 시기

    1. '인도와 주민등록을 마친 익일(다음날)'부터

    

    2. 주민등록은 대항력의 취득요건이고 존속요건

      (1) 주민등록은 대항력의 '존속요건'이다(전출하면 박살난다)

      (2) 주민등록을 다른 곳으로 전출한 경우

        1) '세대원 일부'만 다른 곳으로 전출한 때

              임차인이 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민

              등록을 다른 곳으로 일시 옮긴 경우에는 전체적·종국적으로 주민등록이 이탈된 것이 아니므로 대항력은 존속

              한다.

        2) '세대원 전원'이 다른 곳으로 전출한 때

              주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을

              취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하여 전출하였다면

              이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항

              요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입

              하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터

              그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

      (3) 주민등록이 직권말소된 경우

             임차인의 주민등록이 직권말소된 경우 원칙적으로 그 대항력은 상실한다.  그 직권말소가 주민등록법 소정의

             이의절차에 의하여 회복된 경우에는 소급하여 대항력이 유지된다.

 

 

 

 

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