[민사특별법/상가건물 임대차보호법] 서론, 상가건물 임차권의 대항력, 보증금 회수

Ⅰ. 서론

  가. 「상가건물 임대차보호법」의 적용범위

    1. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물

      (1) 본 법률은 사업자등록이 되는 상가건물의 임대차에 적용된다.  따라서 사업자등록이 될 수 없는 상가건물에는

           적용될 수 없다,

      (2) 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아니라 건물의 현황, 용도에 비추어 '영업용으로 실제 사용

           하느냐'로 판단한다.

      (3) 창고를 사실행위(물건의 제조, 보관활동)와 영리활동을 함께하는 경우

            「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 '사업자등록 대상이 되는 건물'로서 임대차 목적물인

             건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.  본법이 적용되는 상가건물에 해당

             하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단

             하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는

             경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면

             「상가건물 임대차보호법」 적용대상인 상가건물에 해당한다.

 

    2. 환산보증금이 일정한도의 이하일 것

      (1) 대통령령이 정하는 환산보증금(서울특별시:9억)을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다.

      (2) 환산보증금

             환산보증금이란 '보증금과 월세 환산액수를 합한 금액'을 말한다.  보증금 외에 차임이 있는 경우에는 보증금+

             [월세에 100을 곱한 금액]으로 환산한다.  따라서 상가임대차 보증금액수가 1억원이고 월세가 90만원이면 1억

             9천만원으로 환산된다.

      (3) 환산 보증금액수를 초과하는 임대차에도 인정되는 사항

             첫째, 임차인의 계약갱신요구권 보장, 둘째, 대항력 보장, 셋째, 권리금 규정, 넷째 해지권의 남용을 방지하고자

             3기 연체 시에 해지권 등을 인정한다.

      (4) 환산보증금 액수를 초과하는 상가임대차인 경우

             기간보장, 우선변제권, 임차권등기명령제도가 인정될 수 없다.

 

    3. 법인, 미등기 전세에 적용된다.

      (1) 법인도 사업자등록이 가능하므로 주임법과 달리 적용된다.

      (2) 미등기 전세에도 적용한다.

      (3) 일시사용임대차에는 적용되지 않는다(주택임대차와 상가임대차 동일).

 

Ⅱ. 상가건물 임차권의 대항력

  가. 대항력의 취득요건(인도와 사업자등록)

    1. 사업자등록은 대항력의 취득요건이고 존속요건

          상가임차인의 대항력은 '배당요구의 종기까지 존속'하고 있어야 한다.  임차인이 점포의 영업을 폐업한 경우에는

          그 사업자등록은 「상가건물 임대차보호법」이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고

          볼 수 없다.  사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 「상

          가건물 임대차보호법」 상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다.

 

  나. 효력

    1. 대항력 있는 임차인(저당권 보다 선순위)

      (1) 임차인이 상가건물의 대항력을 갖춘 상태에서 상가건물의 소유권이 양도되면 임차건물의 양수인은 임대인의

           지위를 승계한 것으로 본다.

      (2) 임차인에 대한 보증금 반환의무도 건물양수인에게 소유권과 함께 승계되고 전소유자인 양도인은 보증금반환

           의무를 면한다.

 

    2. 대항력 없는 임차인

      (1) '이미 선순위저당권이 설정된 후' 점포를 임차하여 사업자등록을 마친 경우

             그 임차인은 상가건물이 경매된 경우에는 대항력이 없으므로 상가건물의 양수인에게 더 이상 계약기간이

             남아 있어도 임차권을 주장할 수 없다.

      (2) 상가건물에 가등기가 경료된 후 비로소 상임법상 대항요건을 갖춘 임차인

             가등기에 기하여 본등기가 경료된 새주인에게 임차인은 임대차의 효력으로 대항할 수 없다.

 

Ⅲ. 보증금 회수

  가. 우선변제권

    1. 우선변제권의 요건(대항요건과 확정일자)

    2. 우선변제권의 행사

      (1) 건물이 경매시 임차인은 후순위권리자보다 보증금을 우선변제 받을 수 있다.

      (2) 임차인은 임차건물을 양수인에게 '인도'하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다.

      (3) 건물과 대지의 환가대금에서도 우선변제 받을 수 있다.

 

  나. 최우선변제권(대항요건+소액)

         ※서울특별시

           ⓐ 최우선변제에 해당되는 보증금의 범위: 6천 500만원 이하

           ⓑ 최우선변제받는 금액: 2천200만원

 

  다. 임차권등기명령

    1. 법규정

          임차인은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방

          법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

    2. 이사 가도 대항력이 유지되더라

 

    3. 임차권등기명령으로 등기된 건물을 그후에 임차한 자

          임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차한 임차인(바보)은 최우선변제를 받을

          권리가 없다.

 

    4. 환산보증금 이하에서만 임차권 등기명령 인정 해줌

 

 

 

 

 

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