[민사특별법/주택임대차보호법②] 주택임차권의 대항력②, 보증금 회수 보장

  다. 대항력의 내용

    1. 원칙★★

          주택의 양수인이 보증금반환의무를 승계한다.  '특별한 사정이 없는 한' 주택양도인의 임차보증금반환채무는

          소멸하고, 임차인은 주택의 양수인에게만 보증금의 반환을 청구할 수 있다.

 

    2. 예외★★

          '특별한 사정이 있을 때'(임차인이 이의제기를 한 때)에는 주택의 양수인이 보증금반환채무를 승계하지 않는다.

          임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한

          기간 내에 '이의를 제기'함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는

          양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다.

 

    3. 주택의 양수인에게 보증금반환채무가 승계되는 경우

      (1) 주택의 양수인에게 보증금이 승계되는 경우

        1) 임차인의 주민등록이 최선순위 저당권(말소기준권리)보다 먼저인 때

              그 주택이 경매실행되는 경우에 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다.  따라서 주택의 양수인은 임대인의

              지위를 승계하므로 임차권을 주택의 양수인에게 주장할 수 있다.  그말은 곧 주택의 양수인은 임차인의

              보증금반환채무를 자동승계한다는 것도 된다.

        2) 최선순위저당권이 다른 사유로 소멸한 경우

              1번 저당권, 임차인, 2번 저당권 순으로 있다가 낙찰대금 완납 전에 1순위 근저당권(말소기준권리)이 다른

              사유로 소멸하는 경우 선순위근저당권이 없는 주택이 되므로 그 임차권의 대항력은 소멸하지 아니한다.

        3) 최선순위전세권과 대항력 있는 임차권을 함께 겸한 경우

              최선순위 전세권자로서의 지위와 「주택임대차보호법」 상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고

              있는 사람이 '전세권자로서 배당요구'를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금

              에 기하여 대항력을 행사할 수 있는가?

              주택임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권등기를 마쳤어도 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는

              권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 것이므로, 전세권자로서

              배당에 참가하여 배당요구를 하여 전세금의 일부만 우선변제를 받은 경우 전세권자로서의 지위는 소멸하나,

              주택임차인으로서 배당요구를 한 것이 아니므로 변제받지 못한 나머지 보증금에 대하여 주임법상의 대항력

              과 우선변제권을 행사할 수 있다.

      (2) 주택양수인에게 보증금반환채무가 승계되지 않는 경우

        1) 선순위저당권(가압류)보다 나중에 주민등록을 마친 경우

              저당권(말소기준권리)이 설정된 주택을 임차한 자가 주민등록을 마치고 거주하던 중 저당권의 실행으로 임차

              주택이 경매되어 낙찰자에게 소유권이 양도된 때에는 임차권은 경매로 소멸한다.  그러므로 주택양수인은

              임대인의 지위를 승계하지 않는다.

              따라서 임차인은 주택의 양수인에게 보증금의 반환을 청구할 수 없다.

        2) 중간에 낀 임차인(1순위 저당권, 임차권, 2순위 저당권의 순으로 존재할 때)

              후순위권리자의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권(말소기준권리)이 함께 소멸하는 경우

              선순위저당권자 뒤에 등기되었거나 대항요건을 갖춘 임차권도 함께 소멸하므로 그 건물의 경락인은 임대인

              의 지위를 승계하지 않는다.  그러므로 그 임차인은 임차권을 경락인에게 대항할 수 없다.

      (3) 임차인이 이의제기한 경우

 

Ⅳ. 보증금 회수 보장

  제3조의2(우선변제권)

    '대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자'를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를

    할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받

    을 권리가 있다.

    ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다.

    ⑦ 금융기관 등이 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로

        양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. 

    ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을

        행사할 수 없다.

         ⓐ 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우

         ⓑ 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

         ⓒ 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

    ⑨ 금융 기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

  제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공)

    ① 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 지방법원 및 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인(이하 '확정일자부여

        기관'이라 한다)이 부과한다.

    ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수

        있다.   

 

  가. 보증금의 우선변제권(확정일자부 임차권)

    1. 요건(대항요건+확정일자)

      (1) 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 '확정일자'를 갖추어야 한다.

        1) 확정일자의 기능

          주민등록처럼 제3자에게 공시하기 위한 것이 아니라 임대인과 임차인이 담합해서 임대차의 보증금액을 사후에

          변경을 방지하고자 한 것으로서 임대차 계약서상의 보증금과 날짜를 확인하여 동사무소에서 번호를 부여하는 것

          을 말한다.  이 확정일자를 기준으로 저당권과의 배당순위를 결정하는 중요한 역할을 한다. 

      (2) 임차주택이 경매(매매x)처분될 것

      (3) 배당요구 할 것

        ① 임차인이 환가대금으로부터 우선변제를 받기 위해서는 경매법원에 배당요구를 하여야 한다.

        ② 이때 배당요구는 임차인의 임대차계약이 종료한 후에만 할 수 있는가?

            종전에는 임대차 종료 후에만 배당요구하여 우선변제를 받았으나 법률개정으로 임대차 '종료 전'에도 배당요구

            를 할 수 있다.

        ③ 주택의 인도와 주민등록이 유지되어야 할 최종시점은 배당요구시가 아니라 '배당요구의 종기인 경락기일'까지

            이다.

    2. 효과

      (1) 우선변제를 받는 대상★

             건물만의 임차인이라 해도 건물과 대지를 포함한 환가대금'으로부터 우선변제를 받을 수 있다

      (2) 보증금을 수령하려면 주택을 인도할 것

 

  나. 소액보증금의 우선특권(최우선변제권) 

    제8조(보증금 중 일정액의 보호)

      주택의 임차인은 보증금 중 일정액에 관하여 주택의 가액(대지가액 포함)에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제

      받을 수 있다.

      이 경우 임차인은 주택에 대한 '경매신청등기 전에 대항요건'을 갖추어야 한다.

    

    1. 요건

      (1) 보증금액이 소액임차인일 것

        ※ 서울특별시

          ① 보증금의 액수: 1억 1천만원 이하

          ② 보증금 중 일정액의 범위: 3700만원

        1) 최우선변제권은 임차보증금이 일정액 이하인 경우에만 적용된다.

              [주의]신축건물에 대하여 '담보물권을 취득한 때(저당권 설정한 때)를 기준'으로 소액임차인 및 소액보증금의

                범위를 정하여야 한다(집주인이 은행에 저당대출을 받는 년도를 기준으로 소액임차인 여부를 가려라).

        2) 보증금의 감액 사건

              처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 「주택임대차보호법」상 소액임차인에 해당하지 않았

              지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면,

              임차인은 소액임차인으로 보호받을 수 있다. 

        3) 건물의 용도를 변경한 때

              근저당권이 설정된 사무실용 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 후 이를 임차한 소액임차인은 보증금 중

              일정액을 근저당권자에게 우선하여 변제받을 수 있다.

        4) 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인

            으로 보아 그들의 각 보증금을 합산한다.

      (2) 대항요건을 갖출 것(확정일자는 요건이 아니다)

      (3) 임차주택이 경매(매매x)로 매각되었을 것

 

    2. 효력

      (1) 서울시의 경우 임차인의 보증금액수가 1억원 이하인 경우 주택이 경매되면 보증금 전액이 아니라 보증금 중

           일정액, 즉 3400만원을 선순위 저당권이나 국세보다도 우선변제 받는다. 

      (2) 최우선변제 금액이 '주택가액의 2분의 1'을 넘는 때: 주택가액(대지가액을 포함한다)의 2분의 1에 해당하는 금액

           에 한하여 우선변제권이 인정된다.

 

  다. 임차권 등기명령제도

    제3조의3(임차권등기명령)

      ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원

          지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

      ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과

          제3조의제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.

          다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은

          그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한

          대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

   

    1. 임차권등기의 효력

      (1) 임차권등기 이후에는 임차인이 '대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 아니               한다'

      (2) 소액임차인과의 관계: 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 이후에 임차한

            임차인(바보)은 법 제8조에 의한 소액보증금의 최우선변제를 받을 권리가 없다.

      (3) 동시이행관계가 아님: 임대인의임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야

            할 의무이고 동시이행관계가 아니다.

 

 

 

 

 

 

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