[물권법/용익물권②] 지역권 의의, 전세권 의의, 전세권의 취득과 존속기간, 전세권의 효력

제3절 지역권

 Ⅰ. 의의

  가. 지역권의 개념

    1. 지역권이란?

          타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 물권이다.

 

    2. 지역권의 객체

      ① 편익을 요청하는 토지를 요역지, 편익을 제공하는 토지를 승역지라 한다.

      ② 편익을 얻는 요역지는 반드시 1필의 토지 전부를 위하여 성립한다.

      ③ 편익을 제공해주는 승역지는 1필의 토지 전부이거나 일부에 대해서도 가능하다.

      ④ 1필지의 토지 일부를 위한 지역권은 설정할 수 없으나 토지의 일부에 대하여는 지역권이 성립할 수 있다.

 

  나. 법적 성질(특성)

    1. 점유권이 없다(점유없이 진입로로 이용)

          지역권자는 승역지 토지를 통행로로 이용하는 권리일 뿐 토지를 점유하지 않으므로 점유권이 없다.

    

    2. 부종성, 수반성

      제292(부종성)

        ① 지역권은 요역지소유권에 종된 권리이다.  다른 약정이 없는 한 요역지의 소유권이 이전되면 지역권도 당연히

            이전되고 또 요역지의 소유권 이외의 권리의 목적이 된다.   

        ② 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리(저당권)의 목적이 될 수 없다.

    

    3. 불가분성

      제293조(공유관계, 토지의 일부양도와 불가분성)

        ① 토지공유자의 1인은 자기지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 할 수

            없다.

        ② 토지의 분할이나 토지의 일부 양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분

            에 존재한다.  다만 지역권이 토지의 일부분에 관한 것인 때는 다른 부분에 관하여는 그러하지 아니하다.

      제295조(지역권 취득의 불가분성)★

        ① 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.

        ② 점유로 인한 지역권의 '취득시효의 중단'은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대하여 하지 않으면 그 효력이

            없다.

      제296조(지역권의 소멸시효 중단과 불가분성)★

        요역지가 공유인 경우 그 1인에 의한 '소멸시효 중단' 또는 정지는 다른 공유자를 위하여서도 효력이 있다.

 

제4절 전세권

  전세권 ≠ 미등기전세             ※ 미등기전세(채권적전세): 확정일자 부 전세

 

 Ⅰ. 의의

  가. 개념

    제303조(전세권의 내용)

      ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산을 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권

          으로, 그 소멸 시에 목적부동산 전부의 매각대금으로부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리이다.

      ② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

  나. 법적 성질

    1. 용익물권인 동시에 담보물권

          우리 민법상의 전세권은 부동산을 사용하는 측면에서는 용익물권적 기능과 전세금을 담보하는 측면에서는 담보

          물권적 기능을 함께 가지고 있다는 양면적 특성이 있다.

 

 Ⅱ. 전세권의 취득과 존속기간

  가. 전세권의 취득

    1. 설정계약에 의한 취득

      (1) 전세권설정계약과 등기

        ① 전세권등기가 있어야 전세권이 취득된다.

        ② 전세권 설정행위는 처분행위로서 처분권한 가진 자만 설정할 수 있다. 

      (2) 목적부동산의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.

             채권담보목적으로 하는 전세권을 설정하였고 설정과 동시에 '목적물을 인도하지 않은 경우'에도 장차 전세권

             자가 목적물을 사용, 수익을 배제하는 것이 아니라면 그 전세권도 유효하다.

      (3) 제3자명의 전세권도 3자 합의시 유효하다.

             전세권은 다른 담보권과 마찬가지로 '전세권자와 전세권설정자 및 제3자 사이에 합의'가 있으면 그 '전세권자 

             명의를 전세권자가 아닌 제3자로' 하는 것도 유효하다.

                →제3자 명의 '저당권' '가등기'도 유효

 

    2. 전세금지급이 필수

      (1) 전세금은 필수적 등기사항

             전세금은 전세권의 필수적 요소이다.

      (2) 기존의 채권으로 전세금에 갈음할 수 있다.

             전세금은 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수

             있다.

      (3) 전세금증감청구권

        제312조의2(전세금 증감청구권)

          전세금이 목적 부동산에 관한 조세, 공과금, 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게

          된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.  그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준

          에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

        전세금의 증액비율은 약정한 전세금의 20분의1(5%)을 초과하지 못하며 전세금의 증액청구는 전세권설정계약이

        있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

 

  나. 전세권의 존속기간

    제312조(전세권의존속기간)

      ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다.  당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.

      ② '건물'에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 '1년'으로 한다.

      ③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다.  그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.

      ④ 법정갱신: 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신

          거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이

          만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다(이는 등기 없이 효력이 생긴

          다). 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

 

    1. 건물전세의 최단기 1년

          건물에 대한 존속기간을 1년 미만을 정한 때에는 이를 1년으로 한다.  이 제한은 토지가 아니라 건물전세권에만

          적용된다.

            →주택임대차에서는 최단기가 2년, 상가임대차에서는 최단기가 1년이다.

 

    2. 법정갱신

      (1) 효과

        ① 전세금: 종전과 동일하다.

        ② 존속기간: 정함이 없는 것으로 본다.

        ③ 등기 불필요: 전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 부동산물권변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요

               로 하지 아니하고 그 '등기 없이도' 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수

               있다.

    3. 존속기간을 약정하지 않은 경우(법정갱신된 경우)

          '양 당사자'는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터

          '6월이 지나면' 전세권은 소멸한다.

        → 주택임대차에서는 양 당사자가 아니라 '임차인만' 언제든지 해지할 수 있고 그 효력은 3월 후에 발생한다.  

 

 Ⅲ. 전세권의 효력

  가. 전세권자의 권리

    1. 부동산을 사용하는 물권(대항력)

      (1) 전세금반환의무자는 신소유자다.

  

    2. 상린관계의 준용

          건물의 전세권자와 인지소유자에게도 상린관계에 관한 규정이 준용된다.

 

    3. 전세금증감청구권

          계약기간 중 전세금이 목적부동산에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당

          하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.  그러나 증액의 경우에는 약정한 전세금

          의 20분의 1(5%)을 초과하지 못한다.

 

    4. 부속물매수청구권(주인의 동의 얻고 설치한 도어락)

      제316조(원상회복의무, 매수청구권)

        ① 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그

            목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다.  그러나 '전세권 설정자'가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는

            전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.

        ② 전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 '전세권자'는 전세권설정자에

            대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다.  그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다(전

            세권자의 부속물매수청구권). 

 

    5. 처분권

      (1) 원칙

             전세권은 물권이므로 임차권과 달리 원칙적으로 처분의 자유가 있다.  따라서 전세권자는 전세권을 설정자의

             동의 없이 처분할 수 있다. 

      (2) 예외

             설정행위로써 전세권의 처분을 금지하는 특약을 유효하게 할 수 있다.  이러한 '전세권의 처분금지특약'은 이

             를 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다.

 

    6. 경매권

          전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 따라 전세권의 목적물의

          경매를 청구할 수 있다.

 

  나. 전세권자의 의무

    제309조(전세권자의 유지, 수선의무)

      '전세권자'는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.

    제310조(전세권자의 유익비상환청구권)

      ① 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한

          하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

      ② 전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

   

 

 

 

 

 

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