[물권법/용익물권] 지상권 의의와 성질, 지상권의 취득, 지상권자와 설정자의 권리 의무

제1절 총설

           물건의 사용가치를 지배하는 물권을 용익물권, 처분가치(교환가치)를 지배하는 물권을 담보물권이라고 한다. 

           물건의 사용, 수익을 내용하는 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권의 3가지가 있다.

 

  1. 지상권(토지사용권)

        지상권자는 타인의 토지에 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리가 있다.

  2. 지역권(남의 땅을 집입로로 이용하는 권리)

        지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익에 이용하는 권리가 있다.

  3. 전세권

        전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용수익하며, 그 부동산의 전부에

        대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다.     

 

제2절 지상권

 Ⅰ. 의의와 성질

  제279(지상권의 내용)

    지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리를 말한다. 

    

    1. 지상권이란? (토지사용권)

      (1) 목적

        ① 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 목적하에만 인정되는 용익물권이다.

        ② 구분지상권은 지상, 지하의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물, 공작물을 소유하기 위하여는 인정되지만

            '수목'을 소유하기 위하여 성립할 수 없다는 점에 특히 유의하여야 한다.

        ③ 공작물이란 지상이나 지하에 인공적으로 설치된 시설물로서 교량, 전봇대, 광고탑 등을 말한다.  지상권자가

            타인의 토지에 부속시킨 공작물은 토지에 부합하지 않으며 지상권자의 소유로 된다.

      (2) 토지 사용권(물권)

        ① 지상권은 타인의 토지를 사용하는 물권이다.

        ② 지상권의 객체인 토지는 1필의 토지 전부뿐만 아니라 일부라도 무방하며 1물1권주의의 예외가 인정된다.

        ③ 토지의 배타적 점유: 지상권자는 타인의 토지를 배타적으로 점유, 사용하는 물권이다.  따라서 동일한 토지 위에

            두 개의 지상권이 양립할 수 없다.

 

    2. 지료는 성립요소가 아님

          지료의 지급은 지상권의성립요소가 아니다.  따라서 유상, 무상으로도 지상권은 가능하므로 전세금이나 차임의

          지급을 필수요소로 하는 전세권, 임차권과 구별된다.

 

    3. 지상권과 임차권의 비교

  

 Ⅱ. 지상권의 취득

  가. 법률행위에 의한 취득

         지상권은 토지소유자와 지상권자의 지상권 '설정계약'과 등기에 의하여 취득하는 것이 일반적이다.  지상권 설정

         계약에 의한 취득은 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기하여야 효력이 있다.

 

  나. 법률의 규정에 의한 취득

    1. 상속

          지상권자가 사망한 경우 상속에 의한 지상권의 취득은 '등기가 없이도' 효력이 생긴다.

 

    2. 법정지상권

      (1) 인정배경

             우리 민법은 토지와 건물을 각각 별개의 독립한 부동산으로 취급하고 있다.  그러므로 토지와 건물의 소유자가

             부동산을 처분함에 있어서 일반적으로 한꺼번에 처분하면 아무런 문제가 생기지 않지만 토지와 건물 증 어느

             하나만을 처분하는 경우 토지와 건물의 소유자가 달라져서 분리되는 현상이 발생한다.  이때 건물철거를 방지

             하고자 건물소유자에게 법률로서 지상권의 성립을 인정하는 제도가 법정지상권이다.

      (2) 등기여부

             법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권취득이므로 등기를 요하지 않는다.  다만 법정지상권을 양도(처분)하기

             위하여는 등기를 하여야 한다.

      (3) 법규정의 성질

             법정지상권 규정은 법률로 인정한 권리로서 '강행규정'이므로 이를 배제하거나 포기하기로 하는 약정은

             무효다.

      (4) 실정법상의 유형

        1) 제305조의 법정지상권

              대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의

              특별승계인은 전세권 설정자(전세권자가 아님)에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

        2) 제366조의 법정지상권

              저당권설정 당시에 토지와 그 지상의 건물이 동일인인 때 저당물의 경매로 인하여 토지와 지상건물이 각각

              다른 소유자에게 속하게 된 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

 

  다. 지상권의 존속기간

    제280조(존속기간을 약정한 지상권)

      ① 지상권의 존속기간을 약정하는 경우에는 다음의 연한보다 단축하지 못한다.

        1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

        2. 그 밖의 건물(목조건물)의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

        3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

      ② 설정행위로 위와 같은 기간보다 짧은 기간을 정한 때에는 그 존속기간을 위의 최단기간까지 연장한다.

    제281조(존속기간을 약정하지 않은 지상권)

      ① 계약으로 지상권의 존속기간을 약정하지 않은 때는 그 존속기간은 '제280조에 규정된 최단기간'을 그 존속기간

          으로 한다. 

      ② 지상권 설정 당시 '공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 때'는 존속기간은 15년으로 한다.

 

    1. 최장기의 제한이 없다.

      (1) 지상권의 최장기는 제한 없다.

             지상권의 최단 기간만을 제외하고, 지상권의 최장기는 제한규정이 없다.

      (2) 지상권의 존속기간을 영구무한으로 할 수도 있다.

             특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는

             점 등에 비추어 보면 구분지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다.

      (3) '기존 건물의 사용을 목적'으로 지상권을 설정하는 경우

             지상권자가 아니라 지상권 설정자가 신축한 건물을 사용할 목적으로 설정한 경우 최단기간의 적용이 없다.

 

    2. 설정계약으로 기간을 정하지 않은 경우

      (1) 설정계약으로 기간을 약정하지 않은 경우

             지상물의 종류와 구조에 따라 제280조에 규정된 '최단기간을 그 존속기간'으로 한다.  따라서 지상권에서는

             기간을 약정하지 않은 경우 최단기간을 정한 것으로 간주하므로 '양당사자는 언제든지 지상권의 소멸을 통지

             할 수 있다'는 지문은 틀린 것이다.

 

    3. 계약의 갱신

      (1) 약정갱신

             지상권의 존속기간이 만료한 경우에 당사자는 합의에 의하여 지상권설정계약을 갱신할 수 있다.

      (2) 법정갱신(인정 안됨)

             지상권에서는 임차권과 달리 계약기간의 만료 시에 자동으로 연장되는 법정갱신이 명문규정에 없으므로 법정

             갱신이 인정되지 않으나 임차권, 전세권에는 법정갱신이 인정된다.

      (3) 지상물 매수청구권(지상권,임차권에는 있으나 전세권에는 없다)

             지상권자는 존속기간이 만료한 경우 지료를 2년간 연체하지 않는 한 건물이나 공작물이 현존하는 경우 일방적

             으로 계약의갱신을 청구할 수 있다.

        제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

          ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수

               있다.

          ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 '지상권자'는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나

              수목의 매수를 청구할 수 있다.

        제285조(설정자의 매수청구권)

          ① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.

          ② 전항의 경우에 '지상권설정자'가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권

              자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.

 

        1) 요건

          ① 지상권의 존속기간의 만료로 지상권이 소멸한 경우에 건물, 공작물, 수목이 현존하여야 한다.

          ② 여기서 지상권자의 '지료연체를 이유'로 토지소유자가 지상권의 소멸을 청구하여 지상권이 소멸한 경우에는

              지상물매수청구권이 인정되지 않는다.

        2) 행사방법―1차(갱신청구)―2차(매수청구)

              지상권자의 갱신청구가 있을 때 지상권설정자가 갱신청구를 거절하는 경우에는 지상권자는 상당한 가액으로

              지상물의 매수를 청구할 수 있다.

        3) 효과

              지상물매수청구권은 형성권이므로 지상물에 대한 계약갱신을 강제하여 지상물의 매매가 성립한다.

        4) 강행규정의성질

              지상권의 존속기관과 갱신청구권, 지상물매수청구권, 2년 연체시 지상권 소멸청구권에 관한 규정은 모두

              강행규정이므로 이에 위반되는 계약으로서 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 Ⅲ. 지상권자와 설정자의 권리, 의무

  1. 토지의 사용권(물권)

        지상권자는 타인의 토지를 배타적으로 점유, 사용할 권리가 있다.

    (1) 제3자에 대항력

           지상권자의 권리는 토지소유자에게만 요구할 수 있는 채권(임차권)이 아니라 토지를 직접 지배하는 물권이다. 

           그러므로 지상권자가 사용하는 토지를 토지소유자가 양도하여 새 주인으로 바뀐 경우 토지양수인(제3자)이

           지상권자에게 토지의 반환을 요구한 경우 지상권자는 물권으로서 대항력이 있으므로 이를 거절할 수 있다.

    (2) 건물이 멸실해도 지상권은 존속

           지상권은 타인의 토지를 이용하는 것을 본체적인 내용으로 하는 권리이기 때문에 현재건물, 공작물, 수목이

           없더라도 지상권은 유효하게 성립하며, '기존의 건물, 공작물이 멸실'하여도 지상권은 계약기간까지 존속한다.

    (3) 토지의 유지·관리의무

      ① 토지의 유지, 관리에 필요한 '적극적인 유지관리의무'를 부담하는 자는 지상권설정자가 아니라 지상권자 자신

          이다.

      ② 토지소유자는 지상권자의 토지사용을 방해하지 말아야 할 '소극적인 인용의무'를 진다.

      ④ 토지의 유지, 관리에 지출한 필요비는 지상권자의 몫으로 된다.  그 결과 지상권자는 임차인과 달리 목적물에

          지출한 필요비의 상환을 청구하지 못한다.

 

  2. 상린관계 준용

        상린관계의 규정은 지상권자 사이 또는 지상권자와 인접소유자 사이에 준용된다.

 

  3. 처분의 자유(지상권의 양도, 임대, 담보제공의 자유)

    제282조(지상권의 양도, 임대)

      지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.  지상권을

      저당권의 목적으로 할 수도 있다.

    

    (1) 지상권의 처분금지 특약은 무효다.

           지상권자의 처분권을 행사하지 못하게 하는 지상권설정자와의 특약은 강행규정 위반으로서 무효이다.  따라서

           지상권자는 지상권의 처분금지특약이 있어도, 설정자의 반대의사가 있어도 유효하게 처분할 수 있다.

    (2) 지상권과 건물은 분리, 처분할 수 있다.

      ① 건물과 지상권을 함께 처분하는 것이 일반적이라는 점은 부인할 수 없다.  그러므로 지상권자가 건물을 양도

          하면서 반대의사표시가 없는 한 지상권도 함께 이전하기로 하는 합의가 있는 것으로 본다.

      ② 지상권은 건물의 종된 권리가 아니라 독립한 물권이기 때문에 '건물양도와 반드시 함께 수반하는 것은 아니다'.

          그러므로 건물과 지상권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니다.  지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유

          권만을 양도할 수도 있고, 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수도 있는 것이어서 지상권자와 그

          지상물의 소유권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니다.

 

  4. 지료지급의무

    (1) 지료는 성립요소 아님

           지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.  당사자가 지료의 지급을 약정한 때에만 지상권자는 지료지급의무를

           부담한다.

    (2) 지료를 등기한 때 제3자에 대항력

           지료(액) 및 지급시기에 관한 약정은 '등기하여야' 제3자에게 대항할 수 있다.

      1) 지료불인상 특약

            지상권자가 소유자와 체결한 '지료불인상의 특약'은 등기된 경우에만 이를 가지고 신소유자에게 대항할 수

            있다.

      2) 법정지상권자도 토지소유자에게 지료지급의무가 있는 것이므로 법원의 판결에 의하여 지료액수가 결정되면

          지료를 지급하여야 하며, 만일 지료액수가 미결정되어 지급할 수 없는 상태인 경우에는 토지소유자는 지료연체

          를 이유로 법정지상권의 소멸을 청구할 수 없다.

    (3) 지료증감청구권

      ① 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그

          증감을 청구할 수 있다.

      ② 사정변경을 이유로 하는 지료증감청구권은 형성권이다.  그러므로 지료의 증액을 청구한 즉시 효력이 발생한다. 

           따라서 지료액수의 증감청구에 대해서 상대방이 다투는 경우에는 법원이 지료를 결정하는데 이때 법원이 지료

           액수를 결정하는 판결을 오늘하면 그 지료증액청구의 효력은 '판결이 확정된 오늘부터' 발생하는 것이 아니라

           '증액청구를 한 날로부터 소급'하여 지료증액청구의 효력이 생긴다.

 

    (4) 지료체납의 효과

      1) 지상권자가 '2년' 이상 지료를 연체하는 때

            지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

      2) 토지양수인에 대한 연체기간이 2년이어야 지상권 소멸청구 가능

            토지소유자가 바뀐 경우에 지상권자가 전소유자(양도인)에게 1년간 지료를 연체한 상태이고, 토지의 새주인(양

            수인)에게 지료를 다시 1년 연체한 상태인 경우 새주인(토지의 양수인)이 지상권을 소멸 청구할 수 없다.  지상

            권자의 지료지급연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우 '토지양수인에 대한 연체기간이 2년'

            이 되지 않는다면 토지양수인은 지상권소멸청구를 할 수 없다.

      3) 지상권이 저당권의 목적인 경우

            지상권자가 2년 이상의 지료를 연체한 때 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 '즉시가 아니라 상당한

            기간이 경과'함으로써 그 효력이 생긴다.  이는 저당권자가 이러한 소멸청구에 대하여 적절한 조치를 취할 시간

            적 여유를 주기 위한 배려규정이고 지상권이 저당권의 목적이 된 경우라도 토지소유자가 지상권의 소멸청구를

            할 수 없는 것이 아니라는 점에 유의해야 한다.

 

 Ⅳ. 특수지상권

  가. 구분지상권

 

  나. 분묘기지권

 

  다. 관습법상 법정지상권

    1. 의의

          동일인에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 원인으로 소유자가 달라질 경우 그 건물을 철거한

          다는 특약이 없는 이상, 건물소유자가 대지 위에 등기 없이 지상권을 취득하는데 이를 관습법상 법정지상권

          이라고 한다.

 

    2. 성립요건

      (1) 토지와 건물이 처분 당시 '동일인의 소유'

        1) 미등기, 무허가 건물도 성립한다.

        2) 처분 당시에 동일인 소유일 것

          ① 토지와 건물이 '원시적으로 동일인'의 소유였을 필요는 없고 '처분당시에 동일인'의 소유에 속하면 된다.

          ② '타인소유의 토지 위에 토지소유자의 승낙'을 얻어 신축한 건물을 매수자가 건물만을 매매로 취득한 경우:

              처분당시에 토지와 건물이 동일인이 아니므로 관습상 지상권이 성립하지 않는다.

      (2) 토지와 건물 중 어느 하나만 처분할 것

      (3) '매매 기타 원인'으로 달라질 것

              동일인의 소유였던 토지와 건물 중에서 어느 하나만을 '매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 국세징수법에

              의한 공매' 등을 원인으로 소유자가 달라지게 되는 경우 관습법상 지상권이 성립한다.

      (4) 당사자 사이에  '건물을 철거한다는 특약'이 없을 것

        1) 건물을 철거한다는 특약이 있는 경우

              관습상 지상권은 성립하지 않는다.

        2) 대지에 관하여 임대차계약을 체결한 경우 지상권 포기함

              동일인에게 속하였던 대지나 지상물 중 건물만을 양도하면서 따로 건물을 위하여 '당사자가 대지에 관한

              임대차계약을 체결'한 경우에는 건물의 양수인이 관습법상의 법정지상권을 포기한 것으로 본다.

 

 

내용이 다음 포스트 용익물권②에서 계속 이어집니다.

 

 

 

 

 

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