[물권법/담보물권] 담보물권 총설, 유치권 서론, 유치권의 성립요건, 유치권의 효력

제1절 담보물권 총설

  가. 의의

    1. 채권의 만족을 얻는 방법

      (1) 일반채권자(담보없이 빌려준 사람)―대여금반환소송으로 판결을 얻어-채무자의 '일반재산'에 강재경매(다른

           채권자와 평등하게 나눠갖음)

      (2) 저당권자―판결 필요 없이-저당잡힌 '특정부동산(담보로 잡은 부동산)'에 저당권에 기한 임의경매

 

  나. 담보물권의 특성(통유성)

    1. 부종성

          채권의 존재가 소멸하면, 담보물권의 존재도 따라서 소멸

 

    2. 수반성

          채권이 이전하면 담보물권도 따라서 이전

 

    3. 불가분성

          1억의 채권 중 100만원만 남았어도 건물 전체에 효력이 미치는 것

 

    4. 물상대위성 

          토지가 수용되는 등 가치변동물(보상금)에서 우선변제 받을 수 있는 성질

 

제2절 유치권

  Ⅰ. 서론

    가. 의의

      제320조(유치권의 내용)

        ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그

            채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리가 있다.

 

    나. 특성

      1. 유치권자에게 인정되지 않는 것

        (1) 우선변제권이 없다

               유치권자는 저당권자와 달리 유치물에 경매가 된 경우에 우선변제를 받을 수 없다.  따라서 유치권자는

               유치물의 경매권은 있으나 우선변제권이 없으므로 공매를 선호하지 아니한다. 

        (2) 물상대위가 없다

               담보물이 제3자의 과실로 멸실하거나 수용당한 경우 소유자가 제3자에게 받게 되는 손해배상채권이나

               보상금을 담보권자가 압류하여 채권을 회수할 수 있다.  이를 물상대위라 한다.  이때 저당권자는 물상대위가

               인정되지만 유치권에는 물상대위가 인정되지 않는다는 점에서 구별된다.

        (3) 물권적 청구권

               유치물의 점유를 침탈당한 경우 유치권에는 본권에 기한 물권적 청구권 규정을 준용하지 않으므로 '유치권

               에 기한 물권적 청구권'이 인정되지 않는다.  대신 점유권에 기한 물권적 청구권으로 점유를 회수하여야

               한다.

 

      2. 유치권자에게 인정되는 것

        (1) 부종성

        (2) 불가분성

 

  Ⅱ. 유치권의 성립요건

    가. 목적물(객체)

      1. '타인 소유'의 물건(동산, 부동산) 또는 (유가증권)이다.

        (1) 타인소유의 물건(부동산이나 동산도 가능하다)

        (2) 채무자가 아닌 제3자(낙찰자) 소유물

               유치권의 목적물은 반드시 채무자 소유에 국한하지 않고 제3자의 소유물도 가능하다.

 

      2. 유치권의 객체가 될 수 없는 것

        (1) '자기 소유'의 물건: 유치권의 목적물이 될 수 없다.

               수급인 소유의 건물―건축업자인 '수급인이 자신의 노력과 출재로 완성'한 독립된 건물은 도급인과 수급인

               사이에 도급인에게 소유권을 귀속하기로 한다는 특약이 없다면 '수급인 자신의 소유'라 할 것이므로, 자기

               소유물에 대하여는 수급인은 유치권을 가질 수 없다.

 

    나. 목적물에 관하여 채권이 발생할 것(견련성=연관성)

      견련성이란 물건과 채권 발생 간의 연관성이 있음을 말한다.  즉 '목적물에 관하여 채권이 발생'하여야 한다.

      예컨대 자동차를 수리하면 자동차로부터 수리비채권이 발생하는데 이때 수리비채권발생과 자동차 간에는 견련성이

      있다.  '물건에 관하여 생긴 채권'은 첫째, 채권이 '목적물 자체로부터 발생'한 경우, 둘째, 채권이 목적물의 반환

      청구권과 '동일한 법률관계(계약이 취소될 때)'나 사실관계(우산을 바꿔갔을 때... 서로반환청구권이 생김)로부터

      발생한 경우도 포함한다.

 

      1. 채권과 '목적물 간에 견련성이 인정되는 경우'(유치권의 피담보채권이 될 수 있는 경우=유치권이 성립하는

          경우)★

        (1) 건물과 공사대금채권 

               건물공사 수급인이 건물에 바닥공사, 인테리어공사, 전기공사를 맡아 공사비채권이 생긴 경우 공사대금채권

               은 건물에 투입된 비용이므로 공사비채권과 건물은 서로 견련성이 있으므로 수급인은 그 건물에 관하여

               유치권이 성립한다.   

        (2) 자동차와 자동차 수리비채권

               카센타에서 자동차를 수리해서 발생한 수리비채권과 자동차는 견련성이 인정된다.

        (3) 강아지가 다른 사람에게 피해를 입혀 발생한 손해배상채권

               강아지와 손해배상 채권발생 간에는 견련성이 인정된다.

        (4) 임차인이 목적물에 지출한 비용상환청구권

                건물임차인이 수도관 공사에 비용 2백만원을 지출한 경우 공사비 채권은 '건물에 투입된 비용'으로서 그

                건물과 비용상환청구권의 발생 간에는 서로 견련성이 인정된다.     

     

      2. 견련성이 부정되는 경우★★

        (1) 임대차의 건물과 보증금반환청구권

               임차인의 '보증금반환청구권'은 건물에서 발생한 채권이 아니므로 건물과는 서로 견련성이 없으므로 건물을

               유치할 수 없다.

        (2) 임대차의 건물과 권리금반환청구권

               임차인과 임대인 사이에 '권리금반환 약정'이 있는 경우 임차인의 권리금반환채권은 건물에서 발생한 채권이

               아니므로 건물과 견련성이 없어 건물에 유치권을 주장할 수 없다.

        (3) 임차인의 부속물과 건물

               임차인이 임차건물에 부속물을 설치한 경우 그 부속물은 건물과 전혀 별개의 독립한 물건이므로 그 부속물

               매수청구권에 기하여 부속물과 동떨어진 전혀 별개의 건물에 유치권 주장을 할 수 없다.  

        (4) 신탁자의 부당이득반환청구권과 부동산

               계약명의신탁에 있어 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권(땅 사

               라고 대준 돈이고 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아니므로) 목적물과 견련성이 없으므로 그 부동산에

               유치권이 성립할 수 없다.

        (5) 건축자재에 대한 매매대금채권과 신축건물

               건축주 甲이 공사업자인 수급인 乙과 도급계약을 하고 건축업자 乙이 시멘트공급업자인 丙과 체결한 약정에

               따라 丙이 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하여 발생한 건축자재에 대한 매매대금채권은

               그 건축자재를 공급받은 업체와의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 건축자재의 공급으로

               인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없으므로 건물에 유치권을 행사할 수

               없다.

        (6) 매도인의 매매대금채권과 매매 목적물

               부동산의 매도인이 매매대금채권을 전부 지급받기 전에 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐준 경우 매도인

               의 목적물 인도의무와 매매대금채권 간에는 동시이행항변권은 인정되나 물권적 권리인 유치권까지 인정할

               것은 아니다.  따라서 매도인이 부동산을 점유하고 있고 소유권을 이전받은 매수인에게서 매매대금의 일부를

               지급받지 못하고 있다 하여 매매대금채권을 원인으로 매수인이나 그에게서 소유권을 취득한 제3자를 상대로

               유치권을 주장할 수 없다.

 

      3. 채권발생과 목적물의 점유

        (1) 채권은 목적물의 점유 중에 발생할 것을 요하지 않고 목적물에 '채권이 발생한 후 목적물의 점유를 취득'한

            경우에도 유치권은 성립한다.

        (2) 즉 채권과 목적물의 점유와의 견련성은 요하지 않는다.

 

    다. 채권의 변제기의 도래

      1. 채권의 변제기 도래는 '유치권이 성립하기 위한 요건'

            저당권에서는 이와 달리 경매를 '실행하기 위한 요건'이라는 점에서 다르다.

      2. 채권이 변제기에 도래하기 전: 유치권은 성립하지 않는다.

            왜냐하면 돈을 갚은 날짜인 변제기 전의 채무이행을 강제하는 결과가 되어 부당하기 때문이다.  채무자로부터

            변제기를 유예 받아서 변제기가 도래하기 전이면 유치권은 성립하지 않는다.  그러므로 임대차에서 '유익비

            상환 청구에 대하여 법원이 상당한 유예기간'을 허여한 경우 유치권은 성립하지 않는다.

 

    라. 적법한 점유

      1. 적법한 점유일 것

        (1) 점유가 유치권의 성립요건이면서 동시에 존속요건

        (2) 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 묻지 않는다.

          1) 제3자를 직접점유자로 채권자가 간접점유하는 경우―유치권이 인정된다.

          2) 채무자를 직접점유로 하여 채권자가 간접점유―유치권이 인정 안된다.

        (3) 점유가 불법행위로 인한 경우 유치권은 성립하지 않는다.

          1) 불법행위로 인한 점유

                예컨대 타인의 물건을 훔치거나 횡령을 한 자가 그 물건에 수선비용을 투입하였더라도 그 수선대금채권을

                위한 유치권은 성립하지 않는다.

 

    마. 유치권이 배제 특약이 없을 것

      1. 당사자 간에 유치권의 발생을 배제하는 특약

            유치권이 법정담보물권임에도 유치권을 배제하는 특약은 '유효'하다.

 

      2. 유치권이 성립하려면 유치권의 배제 특약이 없어야 한다.

            임차인이 '임대차 종료 시에 건물을 원상복구하기로 하는 특약'을 한 경우 이 특약은 임차인이 건물에 지출한

            각종 비용상환청구권을 미리 포기하기로 하는 취지로서 이는 유효하며 당사자는 비용상환청구권도 행사할 수

            없고 건물에 유치권도 행사할 수 없다.  유치권을 사전에 포기하는 특약이 있는 경우 유치권은 발생하지

            않으며, 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다. 

 

  Ⅲ. 유치권의 효력

    가. 유치권자의 권리(경-유-비-간-과-보)

      1. 경매권

        제322조(경매, 간이변제충당)

          ① 유치권자는 채권의 (우선x)변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

 

        (1) 유치권자의 경매는 '목적물을 현금화하기 위한 경매'이다.

               법률상 우선변제권이 인정되지 않는다.

        (2) 일반채권자와 동등한 관계에 있음

               유치권자는 우선변제권이 없기 때문에 유치권자의 신청에 의하여 경매가 실행되면 '일반채권자와는 동등한

               관계'에 서있다.  그러므로 유치권자는 스스로 경매를 원하지 않고 유치권으로 버티는 것이 보다 유리하다.

 

      2. 유치권의 효력(점유하고 인도거절권)

        (1) 유치권 행사의 상대방: 모든사람

          ① 유치권은 물권이기 때문에 채무자에 대해서뿐만 아니라 제3자 소유(건물의 경락인), 즉 모든 사람에게 대항

              할 수 있다.  이 점에서 계약당사자에게만 주장할 수 있는 동시이행항변권과 다르다.

          ② 채무자 소유의 유치목적물이 경매된 경우 유치권자는 경락인에게 유치권을 주장할 수 있다.  반면에 유치권자

              는 경락인에게 채무의 변제를 청구할 수 없다.

        (2) 상환급부판결

               소유자의 목적물인도 소송에 대해서는 유치권을 주장할 때 원고 패소판결이 아니라 채무의 변제와 상환으로

               물건을 인도하라는 뜻의 판결을 한다.

 

      3. 비용상환청구권

        (1) 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출 한 때

               소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.  주의할 것은 필요비청구에는 법원의 상환기간의 허여가 허용되지

               않는다. 

        (2) 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때

               그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 '소유자의 선택'에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할

               수 있다.  이때 유익비청구에 대하여 법원은 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

      4. 간이변제충당권

            목적물의 가치가 적어서 경매에 붙이는 것이 부적당한 경우 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로

            직접 '변제에 충당'할 것을 법원에 청구할 수 있다.  이 경우에는 '채무자에게 미리 통지'하여야 한다.

 

      5. 과실수취권(과실을 소유하는 것이 아님)

        제323조(과실수취권)

          ① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제 충당할 수 있다.  과실이 금전이

              아닌 경우에는 이를 경매로 환가하여야 한다.

          ② 수취한 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 나머지가 있으면 원본에 충당하여야 한다.

      

      6. 보존을 위한 사용권

        (1) 유치물의 보존에 필요한 사용

               유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙 없이 할 수 있다.

        (2) 유치권자가 유치물인 주택에 '거주'하며 사용하는 것★

          ① 보존에 필요한 사용에 해당하므로 채무자의 승낙 없이 가능하다

          ② 이는 불법점유가 아니므로 불법행위로 인한 손해배상책임이 없다.

          ③ 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 채무자는 유치권의 소멸을

              청구할 수 없다.

          ④ 다만, 유치권자가 이로 인하여 얻은 이익은 일종의 부당이득이므로 채무자에게 반환하여야 한다.

 

    나. 유치권자의 의무

      1. 선관주의의무

            유치권자는 '선량한관리자의 주의'로 유치물을 점유하여야 한다.  이 선관주의의무는 물건의 임차인, 전세권자,

            유치권자에게 동일하게 적용된다.

            주의할 것은 물건의 소유자는 선관주의의무가 아니라 '자기재산과 동일한 주의'로 관리할 의무를 부담한다.

 

      2. 사용, 대여, 담보제공할 때 채무자의 승낙을 얻을 의무

        (1) 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공을 하지 못한다.

        (2) 甲소유 건물에 유치권을 가진 乙이 甲의 승낙 없이 건물을 제3자 丙에게 임대하여 준 경우

               유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로 유치권자의

               그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없고,

               따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 경락인에게 대항할 수

               없다.

 

 

내용이 다음 포스트 저당권②에서 계속 이어집니다

 

 

 

 

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