[공인중개사법령/중개사무소 설치 및 업무] 개업공인중개사의 업무범위, 고용인

Ⅰ. 개업공인중개사의 업무범위

  가. 중개업무 지역범위

    1. 법인 및 공인중개사인 개업공인중개사

          전국의 모든 중개대상물을 중개할 수 있다.

    

    2. 부칙상의 개업공인중개사

      ① 원칙: 당해 중개사무소가 소재하는 특별시·광역시·도의 관할구역으로 하며, 그 관할구역 안에 있는 중개대상물에

            한하여 중개행위를 할 수 있다.

      ② 예외: 부칙상의 개업공인중개사가 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 당해

            정보망에 공개된 관할구역 외의 중개대상물도 중개할 수 있다.

  

  나. 개업공인중개사의 겸업

    1. 법인인 개업공인중개사의 겸업

          법인인 개업공인중개사는 다른 법률에 규정된 경우를 제외하고는 다음에 규정된 업무 외에 다른 업무를 함께

          할 수 없다(법 제14호제1항).

      (1) 법 제14조에 규정된 업무

        ①중개업

        ②이사·도배업체의 소개

        ③분양대행

        ④관리대행

        ⑤상담(컨설팅)

        ⑥경영정보·기법의 제공

        ⑦경·공매 관련업무    

      (2) 중개업 외의 겸업에 관한 수수료

             중개업을 제외한 업무는 중개업이 아니므로 중개보수가 적용되지 않으며, 의뢰인과 합의한 보수를 받을 수

             있다.  다만, 경매 및 공매 부동산 관련 업무에 대한 보수는 '공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한

             규칙 및 예규'에서 정하고 있는 보수를 받을 수 있다.

      (3) 위반 시 제재

             법인인 개업공인중개사가 겸업제한을 위반한 경우 등록관청은 등록을 취소할 수 있다(임의적 등록취소 사유)

 

    2. 법인이 아닌 개업공인중개사의 겸업

      (1) 공인중개사인 개업공인중개사

             「공인중개사법」 및 다른 법률에 제한이 없는 한 모든 업무의 겸업이 가능하다.

      (2) 부칙상의 개업공인중개사

             경매 및 공매 관련 업무를 모두 할 수 없도록 하고 있으며, 그 밖의 업무에 대해서는 겸업의 제한이 없다.

 

  다. 중개대상물의 범위

          개업공인중개사의 종별에 관계없이 중개할 수 있는 중개대상물의 범위는 동일하다.

 

Ⅱ. 고용인

  가. 고용인의 업무범위

    1. 소속공인중개사(경매 관련일은 못함)

      ① 중개업무 수행: 중개대상물 확인·설명, 중개대상물 확인·설명서 작성, 거래계약서 작성 등 주요한 중개업무를

          수행할 수 있다.

      ② 중개업무 보조: 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조할 수도 있다.

    2. 중개보조원

          중개보조원은 중개업무를 수행할 수 없으며, 현장안내 또는 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무의

          보조만 할 수 있다.      

 

  나. 고용신고 등

    1. 고용신고

      ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 실무교육 또는 직무교육을 받도록 한 후

          업무개시 전까지 등록관청에 신고(전자문서에 의한 신고를 포함한다)하여야 한다.

      ② 고용신고를 받은 등록관청은 공인중개사자격증을 발급한 시·도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사

          자격 확인을 요청하여야 한다(자격증사본 제출x).

      ③ 고용신고를 받은 등록관청은 결격사유 해당 여부와 실무(직무)교육 수료 여부를 확인하여야 한다.

    

    2. 고용관계 종료신고

      ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터

          10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.

 

    3. 위반 시 제재

          고용 및 고용관계 종료신고 의무를 위반한 개업공인중개사에 대해서는 업무정지처분 사유에 포함된다.

 

    4. 협회에 통보

          등록관청은 매월 고용신고 및 고용관계 종료신고를 받은 때에는 이를 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보

          하여야 한다.

 

  다. 개업공인중개사의 사용자 책임

  법 제15조(개업공인중개사의 고용인의 선고 등)

  ② 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

 

    1. 민사책임('손해', '손해배상'이라는 단어 보이면 '민사책임')

      ① 개업공인중개사는 자신의 고의 또는 과실이 없는 경우라도 고용인과 함께 손해배상책임을 지는 무과실책임을

          진다.  또한 개업공인중개사가 고용인에 대한 선임 및 사무감독에 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우

          라도 개업공인중개사는 손해배상책임을 면하지 못한다.

      ② 개업공인중개사와 고용인과의 관계는 부진정 연대채무관계에 있다.  따라서 손해를 입은 중개의뢰인은 개업공인

          중개사 또는 고용인을 상대로 선택적 또는 공동으로 손해배상을 청구할 수 있다.

      ③ 개업공인중개사가 손해배상을 한 경우 이에 대하여 고용인에게 구상권을 행사할 수 있다. 

 

    2. 행정상 책임('취소', '정지'라는 단어 보이면 '행정상 책임')

      ① 소속공인중개사가 자격정지 사유를 위반한 경우, '개업공인중개사의 행위로 본다'는 규정에 따라 소속공인중개사

          및 그를 고용한 개업공인중개사 모두에게 행정처분을 할 수 있다.

      ② 중개보조원이 이 법상 등록취소 또는 업무정지 사유를 위반한 경우, 중개보조원은 행정처분을 받지  않으므로 그

          를 고용한 개업공인중개사에게만 행정처분을 할 수 있다.

 

    3. 형사상 책임('양벌규정', '벌금'이라는 단어 보이면 '형사상 책임')

      ① 소속공인중개사·중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 중개업무에 관하여 제48조(3년 이하의

          징역 또는 3천만원 이하의 벌금) 또는 제49조(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)에 해당하는 위반행위

          를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 개업공인중개사에 대하여도 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다.

      ② 고용인이 「공인중개사법」을 위반하여 징역형 또는 벌금형을 받게 되면, 개업공인중개사의 감독이 소홀한 것을

          이유로 그를 고용한 개업공인중개사에게 벌금형을 과한다.  고용인과 개업공인중개사가 모두 벌금형에 처해지는

          경우, 동일한 금액의 벌금형을 받는다는 것은 아니다.

      ③ 개업공인중개사가 양벌규정에 따라 300만원 이상의 벌금형을 받는 경우라도 결격사유에 해당하지 않으므로

          이로 인하여 등록이 취소되지 않는다.

      ④ 면책규정: 개업공인중개사가 고용인의 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을

          게을리하지 아니한 경우에는 양벌규정에 따른 벌금형을 받지 않는다.       

 

 

 

 

 

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