[공인중개사법령/중개사무소 개설등록] 개업공인중개사 등의 교육, 중개사무소 개설등록

Ⅰ. 개업공인중개사 등의 교육

  가. 실무교육

    1. 실무교육의 실시권자

          실무교육은 시·도지사가 실시한다.

   

    2. 대상자

      ① 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자(공인중개사)

      ② 법인인 개업공인중개사의 대표자 및 임원 또는 사원의 전원

      ③ 법인인 개업공인중개사의 분사무소 책임자

      ④ 소속공인중개사

 

    3. 이수시기(전부 1년)

      (1) 등록을 신청하려는 공인중개사, 법인의 대표자 및 임원 또는 사원

             등록신청일 전 1년 이내에 실무수습을 포함한 실무교육을 받아야 한다.  임원 또는 사원은 공인중개사의 여부

             에 관계없이 전원이 실무수습을 포함한 실무교육을 받아야 한다.

      (2) 분사무소의 책임자

             분사무소 설치신고일 전 1년 이내에 실무수습을 포함한 실무교육을 받아야 한다.

      (3) 소속공인중개사

             고용신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 한다.

 

    4. 실무교육의 면제(전부 1년)

      (1) 개업공인중개사

        ① 폐업신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자

        ② 폐업신고 후 1년 이내에 소속공인중개사로 고용신고를 하려는 자

      (2) 소속공인중개사

        ① 고용관계 종료신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자

        ② 고용관계 종료신고 후 1년 이내에 다시 고용신고를 하려는 자

      (3) 폐업신고 또는 고용관계 종료신고를 하고 1년이 경과한 후 중개사무소 개설등록을 신청하거나, 고용신고를

            하려는 경우에는 다시 실무교육을 받아야 한다.

 

    5. 실무교육 내용 및 시간

      (1) 교육내용

             직무수행에 필요한 법률지식, 부동산중개 및 경영실무, 직업윤리 등

      (2) 교육시간

             28시간 이상 32시간 이하

 

  나. 연수교육★

    1. 실시권자

          연수교육은 시·도지사가 실시한다.

 

    2. 대상자

      ① 실무교육을 받은 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 실무교육을 받은 후 2년마다 연수교육을 받아야 한다.

      ② 중개보조원은 연수교육의 대상자가 아니다.

 

    3. 통지

          시·도지사는 연수교육을 실시하려는 경우 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이 되기 2개월 전까지 연수교육

          의 일시·장소·내용 등을 대상자에게 통지하여야 한다.

   

    4. 연수교육 내용 및 시간

      ① 교육내용: 부동산중개 관련 법·제도의 변경사항, 부동산중개 및 경영실무, 직업윤리 등

      ② 교육시간: 12시간 이상 16시간 이하

   

    5. 위반 시 제재

          정당한 사유 없이 연수교육을 받지 않은 개업공인중개사 또는 소속공인중개사에 대하여는 시·도지사가 500만원

          이하의 과태료에 처한다.

 

  다. 직무교육

    1. 실시권자

          직무교육은 시·도지사 또는 등록관청이 실시한다.  실무교육 및 연수교육은 시·도지사만 실시한다는 것과 비교

          하여 정리한다.

 

    2. 대상자 및 이수시기

          중개보조원은 고용신고일 전 1년 이내에 직무교육을 받아야 한다.

 

    3. 직무교육의 면제

          고용관계 종료신고 후 1년 이내에 중개보조원으로 고용신고를 다시 하려는 자는 직무교육을 받지 않아도 된다.

 

    4. 직무교육 내용 및 시간

      ① 교육내용: 중개보조원의 직무수행에 필요한 직업윤리 등

      ② 교육시간: 3시간 이상 4시간 이하

 

  라. 교육지침

    1. 교육지침의 내용  

          교육지침에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

            ① 교육목적

            ② 교육대상

            ③ 교육과목 및 교육시간

            ④ 강사의 자격

            ⑤ 수강료

            ⑥ 수강신청, 출결확인, 교육평가, 교육수료증 발급 등 학사운영 및 관리

            ⑦ 그 밖에 균형 있는 교육의 실시에 필요한 기준과 절차

 

  마. 부동산거래사고 예방교육

    1. 교육의 실시

      ① 국토교통부장관, 시·도지사 및 등록관청은 필요하다고 인정하면 대통령령으로 정하는바에 따라 개업공인중개사

          등의 부동산거래사고 예방을 위한 교육을 실시할 수 있다.  

 

    2. 교육비 지원

     ① 국토교통부장관, 시·도지사 및 등록관청은 개업공인중개사 등이 부동산거래사고 예방 등을 위하여 교육을 받는

         경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 필요한 비용을 지원 할 수 있다.

    

    3. 교육일시 등의 통지

          국토교통부장관, 시·도지사 및 등록관청은 부동산거래질서를 확립하고, 부동산거래사고로 인한 피해를 방지하기

          위하여 부동산거래사고 예방을 위한 교육을 실시하려는 경우에는 교육일 10일 전까지 교육일시·교육장소 및

          교육내용, 그 밖에 교육에 필요한 사항을 공고하거나교육대상자에게 통지하여야 한다.

 

Ⅱ. 중개사무소 개설등록

  가. 등록신청자 및 등록관청

    1. 등록신청자

      ① 공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

 

    2. 등록관청

      ① 등록관청은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시

          의 시장)·군수 또는 구청장이다.

 

  나. 중개사무소 개설등록기준

    1. 공인중개사가 중개사무소를 개설하려는 경우

      (1) 실무교육

        ① 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 공인중개사는 등록신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 시행하는 실무교육

            을 받아야 한다.

      (2) 중개사무소 확보

        ① 원칙: 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보하여야 중개사무소 개설등록을 할 수있다.  건축법상

            가설건축물대장에 기재된 건물에는 개설등록을 할 수 없다

        ② 예외: 준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물이면 건축물대장에 기재되기 전의 건물에도 중개

              사무소 개설등록을 할 수 있다.

        ③ 사용권 확보: 소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 중개사무소의 사용권을 확보하여야 한다.

 

    2. 법인이 중개사무소를 개설하려는 경우

      (1) 자본금 5천만원 이상 상법상 회사(주식·유한·유한책임·합자·합명) 또는 협동조합(사회적협동조합, 사단법인,

          재단법인을 설립한 경우에는 등록 할 수 없다).★

      (2) 법 제14조(아래①~⑦)에 규정된 업무만 목적으로 설립된 법인★

             ①중개업

             ②이사·도배업체의 소개

             ③분양대행

             ④관리대행

             ⑤상담(컨설팅)

             ⑥경영정보·기법의 제공

             ⑦경·공매 관련업무

      (3) 대표자는 공인중개사이어야 하며, 대표자를 제외한 임원 또는 사원(합명회사 또는 합자회사의 무한책임사원)의

           3분의 1 이상은 공인중개사일 것

      (4) 대표자, 임원 또는 사원 전원 및 분사무소의 책임자(분사무소를 설치하려는 경우에만 해당한다)가 실무교육을

          받았을 것

      (5) 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을

          확보하여야 한다)할 것  

 

  다. 등록절차

    1. 중개사무소 개설등록신청서 제출

      (1) 제출하지 않는 서류

        ① 법인등기사항증명서 및 건축물대장

        ② 공인중개사자격증 사본 

      (2) 제출서류

        ① 실무교육의 수료확인증 사본

        ② 여권용 사진

        ③ 중개사무소를 확보하였음을 증명하는 서류

      (3) 행정수수료 납부       

             

    2. 등록의 처분·통지 및 보증의 설정

      (1) 등록의 통지

             중개사무소 개설등록의 신청을 받은 등록관청은 개설등록 신청을 받은 날부터 7일 이내에 등록신청인에게

             서면으로 통지하여야 한다. 

      (2) 업무보증의 설정

        ① 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전(등록후)에 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입

            하거나 공탁을 하여야 한다.

        ② 법인은 2억원 이상, 공인중개사는 1억원 이상의 보증을 설정해야 한다.

 

    3. 중개사무소등록증 교부

      (1) 등록증의 교부

        ① 법률: 등록관청(광역시장·특별시장x 구청장o)은 중개사무소의 개설등록을 한 자에 대하여 국토교통부령이

              정하는 바에 따라 중개사무소등록증을 교부하여야 한다.

        ② 국토교통부령: 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 한 자가 보증을 설정하였는지 여부를 확인한 후 중개

              사무소등록증을 지체 없이 교부하여야 한다.

      (2) 부동산중개사무소 등록대장

        ① 등록관청이 중개사무소등록증을 교부하는 때에는 부동산중개사무소등록대장에 그 등록에 관한 사항을 기록한

            후 중개사무소등록증을 교부하여야 한다.

        ② 부동산중개사무소등록대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로

            작성·관리하여야 한다.

 

    4. 중개업무 개시

          중개사무소 개설등록 후 3개월을 초과하여 업무를 개시하지 않고자 하는 경우에는 이를 등록관청에 신고하여야

          한다.

 

    5. 협회에 통보("등록관청→협회" 다음달 10일까지)

   

    6. 등록증 재교부 및 종별변경 

          개업공인중개사가 교부받은 등록증을 잃어버리거나 그 등록증이 못쓰게 된 때에는국토교통부령이 정하는 바에

          따라 등록관청에 재교부(유료)를 신청할 수 있다.

 

  라. 이중등록 및 이중소속 금지

    1. 이중등록

      ① 행정처분: 등록관청은 중개사무소 개설등록을 반드시 취소하여야 한다(절대적 등록취소).

      ② 행정형벌: 1년 이하의 징역 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

   

    2. 이중소속

      (1) 개업공인중개사 등에게 적용

             개업공인중개사 등은 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의

             사원·임원이 될 수 없다.

      (3) 위반 시 제재

         ① 개업공인중개사: 절대적 등록취소 사유이며, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

  마. 등록의 효력소멸 및 무등록중개업

    1. 등록의 효력소멸

      (1) 개인인 개업공인중개사의 사망 또는 법인의 해산(대표자 사망x)

         ① 절대적 등록취소 사유: 등록관청은 개업공인중개사가 사망하거나 법인인 개업공인중개사가 해산한 경우에는

               중개사무소 개설등록을 취소하여야 한다.

      (2) 등록취소처분

         ① 등록취소는 절대적 등록취소와 임의적(상대적) 등록취소로 구분되며, 등록관청의 등록취소처분이 있게 되면

             등록의 효력은 실효된다.

         ② 등록취소 사유가 있더라도 적발되지 않으면 효력은 실효되지 않으므로 '등록취소사유'는 '등록취소처분'과

             다르다.

      (3) 폐업신고

         ① 등록관청에 폐업신고를 하여 수리된 경우 등록의 효력은 실효된다.

         ② 사실상 폐업은 폐업하고 신고를 않한 상태로 등록의 효력이 있다.

    2. 무등록중개업

      (1) 무등록중개업의 유형

         ① 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

         ② 법인인 개업공인중개사가 해산한 후 중개업을 한 경우

         ③ 중개사무소 개설등록 취소처분을 받은 후 중개업을 한 자

         ④ 폐업신고를 한 후 중개업을 한 자 

      핵심판례) 무등록중개업

         거래당사자가 무등록중개업자에게 중개를 의뢰하거나 개업공인중개사에게 미등기부동산의 전매를 중개의뢰한

         경우, 그 중개의뢰행위는 「공인중개사법」의 처벌대상이 되지 않으며, 중개의뢰인의 중개의뢰행위를 개업공인

         중개사의 중개행위에 관한 공동정범 행위로 처벌할 수도 없다.  

 

 

 

 

 

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