[공인중개사 법령/총칙] 공인중개사법의 목적, 용어의 정리, 중개대상물

Ⅰ. 「공인중개사법」의 목적

  가. 「공인중개사법」의 목적

      법 제1조(목적)

      이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여

      국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.

 

      「공인중개사법」의 제정목적을 나누어 기술하면 다음과 같다.

        ① 공인중개사(개공x)의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 재고한다.

        ② 부동산중개업(중개업무x)을 건전하게 육성한다.

        ③ 국민경제에 이바지한다.

 

  나. 출제가능성        

      과거 20회까지는 자주 출제되었으나, 20회 이후에는 아직 출제되지 않았다.  법의 제정목적을 묻는 경우에 있어서

      주로 틀리게 출제되는 지문은 다음과 같다.

        ① 공인중개사의 공신력을 제고한다.

        ② 부동산중개업을 건전하게 규율한다.

        ③ 부동산중개업을 건전하게 지도한다.

        ④ 국민의 재산권 보호에 이바지한다.

 

Ⅱ. 용어의 정리

    법 제2조 (정의)

    이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

    1. '중개'라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실

       변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

    2. '공인중개사'라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다.

    3. '중개업'이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

    4. '개업공인중개사'라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

    5. '소속공인중개사'라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사 인 법인의 사원 또는 임원으로서

       공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.

    6. '중개보조원'이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및

       일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

 

  가. 중개

    1. 중개대상 권리

    2. 중개대상인 행위와 아닌 행위

      (1) 중개대상인 행위

        1) 매매, 교환, 임대차계약

        2) 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 설정계약 및 이전계약

        3) 유치권의 양도, 법정지상권의 양도, 환매계약

      (2) 중개대상이 아닌 행위

             법률의 규정에 따라 권리가 발생하는 상속, 경매, 공매, 판결 등은 중개할  수 없다.

 

  나. 중개업★

    1. 중개업의 의의

      1) 중개업이란 '일정한 보수'를 받고 '중개'를 '반복적·계속적'으로 하는 것을 말한다.

      2) 중개업을 영위하려는 자는 공인중개사 또는 법인으로서 중개사무소 개설등록을 하여야 한다.

      3) 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하였다면 그 행위자가 누구인지를 묻지 않고 '중

         개업'에 해당한다. 따라서 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자가 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고

         중개를 업으로 하는 것은 중개업에 해당한다.  그러나 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 법 제

         48조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

      4) 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자라도 보수를 받지 않고 중개를 했거나, 우연한 기회에 단 1회 중개를 한 경우

         에는 '중개업'에 해당하지 않으므로 처벌대상이 되지 않는다.

 

    2. 중개업의 성립요건

      (1) '일정한 보수'를 받아야 한다.

             중개대상물에 대하여 거래당사자간의 거래계약의 체결을 알선했더라도 일정한 보수를 받지 않았다면 '중개'에

             해당할 뿐, '중개업'에 해당하지 않는다.  따라서 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자가 보수를 받지 않고 중개

             를 한 경우에는 중개업에 해당하지 않으므로 처벌대상이 되지 않는다.

        핵심판례)

           거래당사자들로부터 보수를 현실적으로 받지 아니하고 단지 보수를 받을 것을 약속하거나 거래당사자들에게

           보수를 요구하는 데 그친 경우에는 '중개업'에 해당한다고 할 수 없다.

      (2) 중개를 '업'으로 하여야 한다.

        1) '업'이란 불특정다수인을 상대로 영리를 목적으로 계속적·반복적으로 하는 것을 말한다.  그러나 '업'이라는 것은

           현실적으로 반복하여 행하여진 것만을 의미하는 것은 아니며, 단 1회의 행위라도 앞으로 계속할 의도하에서 행

           하여진 것도 포함된다.  그러므로 무자격자가 '부동산중개'라는 사무소 명칭표시를 하고 단 1회 중개행위를 한

           경우에는 '중개업'에 해당할 수 있다.

        2) 보수를 받고 중개를 반복적으로 하였다면 특정 중개대상물만 대상으로 해도 '중개업'에 해당한다.  즉, 보수를

            받고 오로지 토지만의 중개를 업으로 하는 경우에도 중개업에 해당한다.

 

  다. 공인중개사

    1. 공인중개사의 종별

      1) 공인중개사인 개업공인중개사: 공인중개사 자격을 취득하고 중개사무소 개설등록을 한 자이다.

      2) 소속공인중개사: 공인중개사 자격을 취득하고 개업공인중개사에 소속된 자이다.

      3) 공인중개사: 자격을 취득하였으나 중개업에 종사하지 않는 자도 공인중개사이다.

 

  라. 개업공인중개사

    1. 의의

          「공인중개사법」에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자는 모두 '개업공인중개사'에 해당한다.

 

    2. 개업공인중개사의 종별

      (1) 법인인 개업공인중개사

             자본금이 5천만원 이상인 상법상 회사 또는 「협동조합기본법」에 따른 협동조합을 설립하고 중개사무소 개설

             등록을 한 자를 말한다.

      (2) 공인중개사인 개업공인중개사

             공인중개사 자격을 취득한 후 중개사무소 개설등록을 한 자이다.

      (3) 부칙 제6조제2항의 개업공인중개사

             1989년 12월 31일까지는 공인중개사 자격증이 없어도 중개업의 허가를 받을 수 있었고, 1990년 1월 1일부터

             는 공인중개사 및 법인에게만 중개업의 허가를 내주었다.  공인중개사 자격 없이 중개업의 허가를 받아 지금

             까지 중개업을 하고 있는 자를 말하며, 과거 '중개인'이라 부르기도 하였다.

 

  마. 소속공인중개사

    1. 의의

          공인중개사인 개업공인중개사에 소속된 공인중개사는 소속공인중개사이며, 법인인 개업공인중개사의 경우에는

          사원 또는 임원인 공인중개사와 사원 또는 임원이 아닌 공인중개사 모두를 소속공인중개사라 한다.

 

    2. 업무범위

          (1) 중개업무의 수행

          (2) 중개업무의 보조

 

  바. 중개보조원

    1. 의의

          중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내나 일반서무와

          같은 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.  중개보조원은 중개업무와 관련된 업무를 보자만

          할 수 있고 중개업무를 수행할 수 없다.

 

    2. 업무범위

      1) 중개업무 수행금지

      2) 중개업무 보조

 

Ⅲ. 중개대상물

  가. 중개대상물의 종류

    1. 토지

    

    2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

      (1) 건축물

        1) 「공인중개사법」은 중개대상물인 건축물이 민법상 건축물인지 건축법상 건축물인지를 규정하고 있지 않은데,

            판례에 의하면 '중개대상물인 건축물은 민법상의 부동산인 건축물에 한정된다'고 하여 지붕과 기둥 그리고

            주벽을 모두 갖춘 건축물이어야 중개대상물이 된다.

        핵심판례) 중개대상물인 건축물

           중개대상물인 건축물은 민법상의 부동산에 해당하는 건축물에 한정되어야 할 것이다.  법률상 독립된 부동산

           으로서의 건물이라고 하려면 최소한의 지붕과 기둥 그리고 주벽이 이루어져야 할 것인바, 세차장구조물은 콘크             리트 지반 위에 볼트조립방식 등을 사용하여 철제 파이프 또는 철골의 기둥을 세우고 그 상부에 철골 트러스트             또는 샌드위치 판넬 지붕을 덮었으며, 기둥과 기둥 사이에 차량이 드나드는 쪽을 제외한 나머지 2면 또는 3면에

           천막이나 유리 등으로 된 구조물로서 주벽이라고 할 만한 것이 없고, 볼트만 해체하면 쉽게 토지로부터 분리·

           철거가 가능하므로 이를 중개대상물인 토지의 정착물이라 볼 수는 없다고 할 것이다.

        2) 건축 중인 건축물: 건축 중인 건축물도 기둥, 지붕 그리고 주벽이 갖추어진 경우 독립된 부동산으로 보기 때문에

              기둥, 지붕 그리고 주벽이 갖추어진 미등기의 건축물은 중개대상물이 된다.

        3) 미등기건물 또는 무허가건물도 중개대상물이 된다.

      (2) 분양권 및 입주권

        1) 분양권: 아파트의 특정 동·호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 분양권은 현존하는 부동산은

             아니나, '장래에 건축될 건물'로 보아 중개대상물이 된다.

        2) 입주권: 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면

              아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는데에 불과한 입주권은 중개대상물인 건물에 해당

              하지 않는다.

      (3) 그 밖의 토지의 정착물

        1) 명인방법을 갖춘 수목의 집단

          ① 명인방법을 갖춘 수목 또는 수목의 집단은 토지와 독립성이 인정되어 판례에 의하여 중개대상물로 인정되고

              있다.  그러나 명인방법을 갖추지 않은 수목의 집단은 중개대상물이 아니다. 

          ② 중개대상물인 「입목에 관한 법률」상 입목은 저당권의 목적이 될 수 있다는 점에서 명인방법을 갖춘 수목의

              집단과 구별된다.

        2) 명인방법을 갖춘 미분리의 과실, 농작물: 국토교통부 유권해석에 따라 중개대상물로 인정되지 않는다.

        3) 가식의 수목이나 담장, 교량: 토지와 독립된 별개의 부동산이 아니므로 중개대상물에 속하지 않는다.

 

    3. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목

      (1) 정의: '입목'이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을

            말한다.    

 

    4. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단

      (1) 공장재단의 정의: '공장재단'이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법

            에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

 

    5. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단

      (1) 광업재단의 정의: '광업재단'이란 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속

            하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을

            말한다.

    cf) 위 5가지에 해당되더라도 국유이면 중개대상물이 아니다.

  나. 중개대상물의 여부

    1. 법정 중개대상물 여부

      (1) 자동차, 항공기, 선박, 건설기계, 어업재단, 항만운송사업재단, 동산, 권리금 등은 중개대상물이 아니다.

    

    2. 공법상 또는 사법상 제한된 부동산

      (1) 공법상 제한

             토지거래 허가구역 내의 토지, 개발제한구역 내의 토지, 군사시설보호구역 내의 토지, 상수원보호구역 내의

             토지, 접도구역 내의 토지, 도로예정지 등 공법상 제한을 받더라도 사유지인 경우에는 중개대상물이 된다. 

      (2) 사법상 제한

             가압류된 토지, 가등기가 설정된 건물, 처분금지 가처분 등기가 된 부동산, 경매개시결정등기가 된 부동산

             등도 처분이 가능하므로 중개대상물이 된다. 

      (3) 기타 제한

             법정지상권의 성립, 법정저당권의 성립, 유치권의 성립은 중개대상이 될 수 없으나, 법정지상권이 성립된 토지,

             법정저당권이 성립된 건물, 유치권이 행사 중인 건물 등은 중개대상물이 된다.

 

    3. 국유재산 또는 공유(公有)재산

          국유재산과 공유재산은 행정재산과 일반재산으로 구분되며 중개대상물에 해당하지 않는다.

 

    4. 기타

      (1) 공유수면(국유), 공유수면매립지(사유)

             바다, 하천 등 공유수면은 중개대상물이 될 수 없으나, 사인(私人)이 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에

             의하여 공유수면 매립면허를 받아 매립 후 준공인가를 받은 토지인 공유수면매립지는 중개대상물이 될 수

             있다.

      (2) 포락지(국유)

             '포락지'란 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말하는 것으로, 포락지는 중개

             대상물이 될 수 없다.

      (3) 무주부동산(국유), 미채굴광물(국유)

             무주부동산은 국유로 귀속되므로 중개대상물이 될 수 없다.  광물의 채굴·취득권은 국가가 갖고 있으므로

             미채굴광물은 중개대상물이 될 수 없다.

 

 

 

 

 

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