[공인중개사법령/개업공인중개사 등의 의무] 중개대상물 확인·설명의무 등, 거래계약서 작성의무

Ⅰ. 중개대상물의 확인·설명 의무 등

  가. 중개대상물 확인·설명의무

    1. 확인·설명의무

      (1) 주체: 개공(권한·의무)  소공(권한·의무없음)

      (2) 시기: 중개의뢰~중개완성 전

      (3) 대상자: 취득의뢰인

      (4) 방법: 설명+근거자료재시→의무

                매도(임대)의뢰인에게 자료요구 할 수 있다→권한(불응시:설명+기재)

      cf) 의무위반시: ①개공:500만원 이하의 과태료     ②소공:자격정지(6개월이하)

 

    2. 확인·설명사항

          개업공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음과 같다.

            ① 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

            ② 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

            ③ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

            ④ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

            ⑤ 벽면 및 도배의 상태

            ⑥ 일조·조음·진동 등 환경조건

            ⑦ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

            ⑧ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

            ⑨ 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

 

    3. 자료요구권

      (1) 중개대상물 상태에 관한 자료요구

             개업공인중개사는 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해

             중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

      (2) 자료요구의 범위

            중개대상물이 주거용 건축물인 경우, 개업공인중개사가 권리를 이전하려는 중개의뢰인에게 자료제공을 요청할

            수 있는 것은 다음과 같다(주거용 건축물 확인·설명서 참조).

              ① 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항

              ② 내·외부 시설물의 상태

              ③ 벽면 및 도배의 상태

              ④ 환경조건

      (3) 자료요구에 불응한 경우

             개업공인중개사는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그

             사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 한다.

       

  나. 중개대상물 확인·설명서

    1. 확인·설명서 작성의무

      (1) 주체: 개공(권한·의무) 소공(권한·의무없음)

      (2) 시기: 중개완성되서 거래계약서 작성시

      (3) 교부대상자: 거래당사자

      (4) 방법: 서명 및 날인→개공(무조건)·소공(당해중개행위만)

      (5) 위반시 재제(소공)

        1) 작성·교부·보존 의무없음→자격정지X

        2) 서명 및 날인 의무있음→자격정지O

      cf) 아래 두가지만 빼고 확인설명서와 거래계약서는 모두 동일

           ① 확인설명서: 표준서식有        거래계약서: 표준서식無 ★

           ② 확인설명서: 3년 보존            거래 계약서: 5년 보존

 

Ⅱ. 거래계약서 작성의무

  ※확인설명서 작성의무와 내용 모두동일 (3년 보존→5년보존, 표준서식 없는거 빼고)

  가. 거래계약서의 표준서식 등

    1. 필수적 기재사항

          거래계약서의 표준서식은 없으므로 어떠한 양식을 사용해도 무방하나, 거래계약서에는 다음의 사항을 기재

          하여야 한다. 

            ① 거래당사자의 인적사항

            ② 물건의 표시  

            ③ 계약일

            ④ 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항   

            ⑤ 물건의 인도일시

            ⑥ 권리이전의 내용

            ⑦ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

            ⑧ 중개대상물 확인·설명서 교부일자

            ⑨ 그 밖의 거래당사자간의 약정내용

               cf)⑤,⑥,⑧,⑨는 부동산 거래신고 할 때 신고사항은 아니지만 거래계약서에 꼭 적게 되있는 것이다.

 

  나. 위반 시 제재(확인설명서와 거래계약서 종합)

 

Ⅲ. 손해배상책임 및 보증제도

  가. 손해배상책임의 보장

    1. 손해배상책임 및 보증설정

      (1) 손해배상책임

        ① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생

            하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제30조제1항).

        ② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상

            의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제30조제2항) →무과실책임

 

    2. 행위자

      ① 개업공인중개사 또는 그가 고용한 고용인으로 인하여 발생한 재산상 손해인 경우에 중개의뢰인은 보증기관에

          손해배상을 청구할 수 있다.

      ② 개업공인중개사 및 고용인이 아닌 자로 인하여 발생한 손해에 대하여는 「공인중개사법」에 따른 손해배상책임이

           발생하지 않는다.

 

    핵심판례) 중개행위 해당여부

       ① 중개행위 해당 여부 판단기준: 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법

           규정의 취지에 비추어 볼 때 개업공인중개사가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의지를

           갖고 있었느냐고 하는 개업공인중개사의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 개업공인중개사의 행위를

           객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다.

       ② 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 부동산 개업공인중개사가

           잔금 중 일부를 횡령한 경우, 「공인중개사법」 제30조제1항이 정한 '개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서

           거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우'에 해당한다. 

 

 

  나. 업무보증

    1. 보증의 종류

          개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증

          보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 

      (1) 보증보험

             보증보험계약은 개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상

             의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위하여 체결된 이른바 타인을 위한 손해보험계약이다.  보증보험은

             보증보험회사에 보혐료를 지불하고 가입하면 된다.

      (2) 공제

             공인중개사협회에서 운영하는 공제에 공제료를 지불하고 가입하면 된다.  공제계약은 보증보험계약과 마찬가

             지로 타인을 위한 손해보험계약의 성격을 가지며 공제는 보증보험적 성격을 갖는다.

      (3) 공탁

             공탁이란 법령의 규정에 의하여 금전·유가증권 또는 그 밖의 물품을 공탁소 또는 일정한 자에게 보관하는 것을

             말한다.  공탁은 손해배상책임을 보장하기 위한 담보공탁에 해당한다.

      주의) 공탁금 회수제한

                공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.

 

    2. 보증설정금액

      ① 법인인 개업공인중개사: 주된 중개사무소의 경우 2억원 이상.  다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1

          억원 이상을 추가로 설정하여야 한다.  만약 2개의 분사무소를 둔 법인인 개업공인중개사의 경우 합계 4억원 이

          상의 보증을 설정하여야 한다.

      ② 법인이 아닌(개인) 개업공인중개사: 1억원 이상

      ③ 부칙상 개업공인중개사: 1억원 이상

      ④ 지역농협협동조합: 1천만원 이상

 

    3. 보증설정신고 등

      (1) 보증설정시기

        ① 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 손해배상 책임을 보장하기 위한

            조치를 한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.  

        ② 다만, 보증보험회사·공제사업자 또는 공탁기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할

            수 있다.

      (2) 보증설정신고서

        ① 「농업협동조합법」에 의한 지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 중개업무를 개시하기 전에 보장

            금액 1천만원 이상의 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

      (3) 보증의 변경 및 재설정

        ① 보증의 변경: 개업공인중개사는 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력

               이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

        ② 보증기간의 만료: 보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하

               고자 하는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여

               야 한다.

        ③ 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.

 

    4. 손해배상책임 보장에 관한 설명 등

          개업공인중개사는 중개가 완성된 때(중개사고 발생시x)에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항

          을 설명하고 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에  관한 전자문서를 제공하여야 한다.

          

    5. 보증보험금 청구 등

      (1) 지급청구

             중개의뢰인(개공x)이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 관련서류

             를  첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다.

      (2) 보증의 유지

             개업공인중개사는 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는

             공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

 

    6. 손해배상책임의 범위 등

      (1) 손해배상책임

        ① 보증기관은 중개행위와 관련된 재산상 손해에 대하여 개업공인중개사가 설정한 보증한도 내에서만 책임을

            진다.

        ② 개업공인중개사는 보증의 한도를 초과하는 손해에 대해서는 민법상 손해배상책임을 져야 하며, 보증보험회사

            또는 공제사업자는 중개의뢰인에게 지급한 보증보험금 또는 공제금에 대하여 개업공인중개사에게 구상권을

            행사하기 때문에 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 발생한 모든 손해에 대하여 배상책임을 지게 된다.

      (2) 손해배상청구권의 소멸시효

        ① 보증보험 또는 공제금의 청구는 상법에 규정된 보험청구에 관한 소멸시효가 적용되어 중개사고 발생 후 3년

            이내에 청구할 수 있다.

        ② 다만, 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 공제금청구권자가 공제

            사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하여야 한다.

 

 

 

 

 

※ pc나 phone 등으로 기출문제의 전체지문 및 키워드조회의 정렬을 보고 싶다면 페이지 이동을 클릭하세요(무료)

    지문은 반복해서 출제되기 때문에 기출지문을 얼마나 자주보는지는 합격여부를 바꾸기에 충분합니다!!