[부동산거래신고 등에 관한 법령/부동산거래신고] 부동산거래의 신고, 부동산 거래의 해제등 신고, 검증·보고 및 특례, 정정신청 및 변경신고

Ⅰ. 부동산거래의 신고

  가. 신고대상 등

    1. 부동산 등

          '부동산 등'이란 다음에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 

      (1) 부동산

        ① 토지의 매매계약

        ② 건축물의 매매계약

      (2) 부동산을 취득할 수 있는 권리

        ① 공급계약: 위 8가지 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

        ② 분양권: 위 8가지 법률에 따른 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매 계약.

        ③ 입주권(입주권은 아래 두가지 정비법만 됨)

          ⓐ 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약

          ⓑ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의

              매매계약

 

    2. 신고대상 계약 및 신고기한

      (1) 신고대상 계약

             부동산 등의 매매계약만 신고한다(교환x, 증여x, 임대차x)

      (2) 신고기한

             거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고하여야 한다.

 

    3. 신고관청

          신고관청과 등록관청이 다른 경우에도 개업공인중개사는 신고관청에 부동산거래신고를 하여야 한다.

 

  나. 신고의무자

    1. 거래당사자간 직접 거래의 경우

      (1) 거래당사자 공동신고(원칙)

             거래당사자는 부동산 등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등을 거래 계약의 체결일부터 30일

             이내에 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.

      (2) 거래당사자 일방이 국가 등인 경우

        ① 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 '국가 등'이라 한다)에는 국가

            등이 신고를 하여야 한다.

        ② 거래당사자 중 일방이 국가 등인 경우, 다른 상대방은 신고의무가 없다.

      (3) 일방이 신고거부로 인한 단독신고

             거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수

             있다.

 

    2. 개업공인중개사가 중개한 경우

      ① 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고를

          하여야 한다.  이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

      ② 개업공인중개사가 신고의무자인 경우 거래당사자는 신고의무가 없다. 

        cf) 국가와 국민이 거래하는 것을 개공이 중개했을 때: 개공이 신고

 

  다. 신고방법 및 절차

    1. 신고방법

      (1) 방문신고

      (2) 전자문서에 의한 신고(종이로된 매매계약서+신고만 인터넷으로)

      (3) 부동산거래 전자계약시스템(전자계약을 체결하는 것. 신고가 의제됨)

    

    2. 거래당사자 직접 거래에 따른 신고절차

      ※ 신고하는 사람이 신고관청에 신분증명서(주민등록증, 여권 등) 보여주는 건 아래항목 모두에 해당하므로 생략함

      (1) 거래당사자 공동신고(당사자는 국민, 신고거부 안한 경우)

             거래당사자는 부동산거래계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하여야 한다(공동제출

             하여야 한다x. 제출은 일방이 해도 됨)

      (2) 일방이 국가 등인 경우

             단독으로 부동산거래계약을 신고하려는 국가 등은 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여

             신고관청에 제출하여야 한다.        

      (3) 일방의 신고거부로 인한 단독신고

             단독으로 부동산거래계약을 신고하려는 자는 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 아래

             항목의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출하여야 한다.  이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부

             를 확인 하여야 한다.

                ⓐ 부동산거래계약서 사본

                ⓑ 단독신고 사유서

      (4) 신고서 제출대행(주로 법무사가 대행)

        ① 공동신고 및 국가 등의 단독신고에서 거래당사자의 위임을 받은 사람은 부동산거래계약 신고서의 제출을 대행

            할 수 있다.

        ② 이 경우 부동산거래계약 신고서의 제출을 대행하는 사람은 신분증명서를 신고관청에 보여주고, 아래 항목의

            서류를 함께 제출하여야 한다.

              ⓐ 위임인이 자연인인 경우: 신고서의 제출을 위임한 거래당사자의 자필서명이 있는 위임장 및 신분증명서

                    사본

              ⓑ 위임인이 법인인 경우: 법인인감을 날인한 위임장

 

    3. 개업공인중개사의 중개에 따른 신고

      (1) 신고서 제출

        ① 부동산거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 신고관청에

            제출하여야 한다(거래당사자의 서명또는 날인x)

        ② 공동으로 중개한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 서명 또는 날인하여야 한다.

      (2) 개업공인중개사 일방의 신고거부로 인한 단독신고

        ① 개업공인중개사 일방이 공동신고를 거부하여 단독으로 부동산거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는

            부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 아래 항목의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출하여야

            한다.  이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인하여야 한다.

              ⓐ 부동산거래계약서 사본

              ⓑ 단독신고 사유서

      (3) 신고서 제출대행

        ① 개업공인중개사의 위임을 받은 소속공인중개사는 부동산거래계약 신고서의 제출을 대행할 수 있다.

        ② 중개보조원은 신고서 제출을 대행할 수 없으며, 소속공인중개사가 신고서 제출을 대행하는 때에는 개업

            공인중개사가 작성한 위임장 등을 제출할 필요가 없다.

 

  라. 신고사항 및 신고서의 작성

    1. 신고사항

          부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음과 같다.

     

      ① 실제 거래가격: 투기과열지구에 소재하는 주택으로서 실제 거래가격이 3억원 이상인 주택의 거래계약을 체결한

            경우에는 아래의 내용을 추가로 신고(매수인만 서명 또는 날인함)해야 한다.  단, 거래당사자 중 매수인이 국가

            등인 경우는 제외한다.

        ⓐ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획★

        ⓑ 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부와 입주예정 시기★

      ② 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우(중개거래라는 의미)에는 다음의 사항 

        ⓐ 개업공인중개사의 인적 사항

        ⓑ 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따라 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지

      ③ 거래계약서 필수적 기재사항은 아래 항목을 포함하지만 부동산거래 신고사항에는 포함되지 않는 다는 것이 차이

          점이다(둘은 거의 유사함).

        ⓐ 물건인도 일시

        ⓑ 권리이전 내용

        ⓒ 확인·설명서 교부일자

        ⓓ 그 밖의 약정내용(특약사항)

    

    2. 자금조달·입주계약서 제출★

      ① 투기과열지구에 소재하는 주택으로서 실제 거래가격이 3억원 이상인 주택의 거래계약을 체결한 경우에는

          신고서를 제출할 때 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 별지 서식의 자금조달·입주계획서를 신고관청에 함께

          제출해야 한다(원칙).

      ② 매수인이 자금조달·입주계획서를 부동산거래계약 신고서와 분리하여 제출하기를 희망하는 경우 매수인은 자금

          조달·입주계획서를 별도로 제출할 수 있다(예외).

 

Ⅱ. 부동산 거래의 해제등 신고

  1. 해제등 신고

    ① 거래당사자는 부동산 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 헤제, 무효 또는 취소된 경우 해제등이 확정된 날부터 30          일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.  다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는

        국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다(의무o).

    ② 개업공인중개사가 부동산 거래신고를 한 경우에는 개업공인중개사가 해제등 신고를 할 수 있다. 다만, 개업공인

        중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다(의무x).

 

  2. 해제등 확인서 교부 등

        부동산거래계약 해제등을 신고받은 신고관청은 그 내용을 확인한 후 별지 제4호 서식의 부동산거래계약 해제 등

        확인서를 신고인에게 지체 없이 발급하여야 한다.

 

Ⅲ. 검증, 보고 및 특례

  가. 신고가격의 검증

    1. 검증체계의 구축

      ① 국토교통부장관은 부동산거래신고를 받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된

          토지 및 주택의 가액 및 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

      

    2. 신고내용의 검증 및 신고필증 교부

      ① 신고관청은 부동산거래신고를 받은 경우 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

      ② 신고관청은 검증결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무

          관서의 장은 해당 신고내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

      ③ 부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을

          받은 것으로 본다★.

 

  나. 신고내용 조사 및 보고

    1. 신고내용의 조사 등

          신고관청은 다음의 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령

          으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여

          소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는

          자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다(원칙).

             ① 부동산 거래신고

             ② 부동산 거래의 해제등 신고

             ③ 외국인등의 부동산 취득·보유 신고

 

    2. 공동조사 등

          국토교통부장관은 부동산 거래신고, 부동산 거래의 해제등 신고 또는 외국인등의 부동산 취득·보유 신고 받은

          내용의 확인을 위하여 필요한 때에는 신고내용 조사를 직접 또는 신고관청과 공동으로 실시할 수 있다.

 

  다. 다른 법률과의 관계

    1. 농지법

          농지에 대한 매매계약에 대하여 농지취득자격증명을 받은 경우라도 「부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라

          부동산 거래신고를 하여야 한다.

    2. 부동산등기 특별조치법

          부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조 제1항에 따른 검인을

          받은 것으로 본다.

            →[주의]토지거래허가구역 내에 소재하는 토지에 대하여 허가관청으로부터 토지거래계약 허가를 받은 경우

                 에도 부동산 거래신고를 하여야 한다.

 

Ⅳ. 정정신청 및 변경신고

  가. 부동산거래신고 내용의 정정신청

    1. 신고내용의 정정신청

          거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고내용 중 잘못 기재된 사항이 있는 경우(공무원이 잘못

          적은 경우) 경미한 것만 정정신청 할 수 있으므로 아래 사항은 정정 신청할 수 없다. 

      ① 성명, 주민번호

      ② 부동산 소재지

      ③ 거래금액

      ④ 계약일자   

 

  나. 부동산거래신고 내용의 변경신고

    1. 변경신고서 제출

      ① 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고내용 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항이 변경된

          경우(매도인과 매수인이 계약 내용을 변경한 경우)에는 「부동산 등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에              신고관청에 신고내용의 변경을 신고할 수 있다.

        ⓐ 거래지분비율

        ⓑ 거래지분

        ⓒ 거래대상 부동산 등의 면적

        ⓓ 계약의 조건 또는 기한

        ⓔ 거래가격

        ⓕ 중도금·잔금 및 지급일

        ⓖ 공동매수의 경우 일부 매수인의 변경(매수인 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다).  

        ⓗ 거래대상 부동산 등이 다수인 경우 일부 부동산 등의 변경(거래대상 부동산 등 중 일부가 제외되는 경우만 해당

            한다)

      ② 변경신고방법: 변경신고를 하는 거래당사자 또는 개업공인중개사는 별지 제5호 서식의 부동산거래계약 변경

          신고서에 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하여야 한다.

      ③ 다만, 부동산 등의 면적 변경이 없는 상태에서 거래가격이 변경된 경우에는 거래계약서 사본 등 그 사실을 증명

          할 수 있는 서류를 첨부하여야 한다(뭔가 수상하니까 거래계약서 사본을 첨부함).

 

본문 내용이 부동산거래신고②에서 계속 이어집니다

 

 

 

 

 

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