[물권법/총설②] 물권의 우선적 효력, 물권적 청구권

제2절 물권의 효력

 Ⅰ. 물권의 우선적 효력

    1. 물권과 채권 상호간

      (1) 원칙

             어떤 물건에 관하여 물권과 채권이 대립하는 경우에 그 성립의 시간적 선후에 관계없이 물권이 채권에 우선

             하는 것이 원칙이다.

      (2) 예외―우선특권

             「주택임대차보호법」 상의 소액보증금채권(최우선변제권), 근로자의 3개월분의 임금채권, 조세채권 등의 경우

              에는 채권이지만 예외적으로 물권보다 우선한다.  그러므로 물권이 채권보다 항상 우선한다는 지문은 타당

              하지 않다.

 

    2. 물권 상호 간의 효력

      (1) 소유권과 제한물권 사이

             그 성질상 제한물권이 언제나 우선한다.  따라서 甲소유의 아파트에 설정된 저당권자가 경매를 실행하면

             배당금에서 권리의 순위는 소유자보다 저당권자가 우선한다.

      (2) 제한물권 상호 간

        ① 제한물권 상호 간에는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 후에 성립한 물권에 우선한다.

        ② 토지에 저당권이 먼저 성립한 뒤에 설정된 지상권은 저당권의 실행으로 소멸하게 된다★

        ③ 토지에 지상권이 먼저 성립한 뒤에 설정된 저당권이 실행되면 지상권은 소멸하지 않고 존속한다.

 

 Ⅱ. 물권적 청구권

  가. 의의

         물권적 청구권이란 물권이 방해받고 있거나 방해받을 염려가 있는 경우에 물권자가 방해자에 대하여 '일정한

         행위'를 청구할 수 있는 권리를 말한다.

 

  나. 민법규정

    1. 명문규정

      제213조(소유물반환청구권)

        소유자는 그 소유에 속한 물건을 '점유한 자'에 대하여 반환을 청구할 수 있다.

        그러나 점유자가 물건을 '점유할 권리'가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

      제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)

        소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는

        자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

      

      (1) 점유권과 소유권에 명문규정 있음

             점유권에 기한 물권적 청구권과 소유권에 기한 물권적 청구권에 관한 명문규정이 있다.

      (2) 제한물권에 준용한다.

             소유권에 기한 물권적 청구권에 관한 규정을 다른 제한물권에 '준용'한다.

      (3) 소유권을 침해당한 소유자

             소유권에 기한 물권적 청구권과 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

      (4) 전세권을 침해당한 전세권자

             전세권에 기한 물권적 청구권과 점유권에 기한 점유물반환청구권을 행사할 수 있다.

 

    2. 유치권에는 준용이 없다.

          유치권을 침해당하면, 유치권자는 유치권에 기한 물권적 청구권이 인정되지 않고, 점유권에 기한 물권적 청구권

          을 행사할 수 있다. 

 

    3. 저당권, 지역권의 침해의 경우 반환청구를 못함★

      ① 저당잡힌 부동산의 점유를 제3자가 침범한 경우 저당권자는 점유권이 없으므로 저당권에 기한 반환청구권은

          인정되지 않는다.

      ② 지역권을 제3자가 침범하여 점유한 경우 지역권자는 점유권이 없으므로 지역권에 기한 반환청구권이 인정되지

          않는다.

 

  다. 물권적 청구권의 모습

    1. 반환, 방해제거, 방해예방청구

      (1) 반환청구권

             타인이 권한 없이 목적물을 점유하는 경우에 그 반환을 청구하여 빼앗긴 점유를 회복하는 권리이다.

               →사례: ① 건물주가 계약기간 만료한 세입자에게 집을 비워달라(퇴거청구).

                         ② 토지소유자의 무단점유자에 대한 토지를 반환해 달라(토지인도).

      (2) 방해제거청구권

             물권자가 '현재' 물권을 방해하는 자에게 방해원인의 제거를 청구하는 권리이다.

               ① 무효등기의 말소청구: 토지의 진정한 소유자 A는 원인무효를 입증하여 불법으로 경료된 甲과 乙 명의의

                   원인 '무효의 등기를 말소청구'할 수 있다. 

               ② 진정 명의회복청구: 진정한 소유자 A는 乙명의의 원인무효등기에 대해 '말소등기에 갈음'하여 '진정명의

                   회복을 원인으로 이전등기'를 청구할 수도 았다(말소등기를 두번하는 대신 한번에 A앞으로 등기를 회복

                   한다)★                

               cf) 무효등기의 말소청구와 진정 명의회복청구 둘다 소유를 회복한다는 의미에서 성격이 동일하다.

      (3) 방해예방청구권

             현재 물권이 방해받고 있지 않지만 장래 방해가 생길 염려가 있는 경우에 그 예방 '또는' 손해배상의 담보를

             구하는 권리이다.

               →사례: 甲소유의 토지에 인접한 토지소유자 乙이 토지를 절토하여 축사를 신축하였는데 토지가 무너질 염려

                          가 있어 불안한 토지소유자 甲이 주장할 수 있는 권리는?                     

                    ① 방해제거비용의 청구를 할 수 없다: 甲소유 토지가 아직 방해를 받기 전 단계이므로 현실적인 방해를

                           받은 것이 아니므로 방해받은 것을 전제로 하는 방해제거비용이나 예방비용을 청구할 수는 없다.

                    ② 예방조치 또는 손해배상의 담보: 토지소유자 甲은 乙에게 방해예방조치나 손해배상의 담보 중 하나를

                        선택하여 청구할 수 있다.  주의할 것은 양자를 함께 청구할 수 없다는 점이다.

 

  라. 물권적 청구권의 특성

    1. 물권과 함께 이전한다.

      (1) 물권에 종속된 권리

             물권적 청구권만을 물권과 분리하여 양도하지 못한다.

        ① 토지 위에 건물을 무단으로 신축함으로써 토지의 불법점유를 당하고 있는 토지의 소유자가 토지소유권을 양도

            함에 있어 소유권에 의하여 발생되는 물권적 청구권을 소유권과 분리시켜서, 소유권이 없는 전소유자(양도인)

            에게 유보하여 제3자에게 대하여 이를 행사케 한다는 것은 허용될 수 없다.

        ② 일단 소유권을 상실한 전소유자는 제3자인 불법점유자에 대하여 물권적 청구권에 의한 방해배제를 청구할 수

            없다.

 

    2. 행사기간

      (1) 소유권에 기한 물권적 청구권

             소유권에 기한 물권적 청구권은 기간의 제한이 없고 소멸시효에 걸리지 않는다.

      (2) 점유권에 기한 물권적 청구권

             침탈당한 날로부터 1년 내에 행사해야 한다.

 

    3. 침해의 원인

          물권의 방해가 있으면 방해자의 고의, 과실이 있든 없든 인정되므로 천재지변이나 불가항력으로 토지소유권을

          방해받은 경우에도 물권적 청구권은 인정된다. 

          cf) 손배청구: 고의·과실이 요건

 

  마. 물권적 청구권의 행사

    1. 청구권자('현재의 물권자')

      (1) '전소유자'는 물권적 청구권을 행사 못함

             토지매매로 일단 소유권을 취득한 토지양수인은 소유권에 기한 물권적 청구권만을 소유권과 분리, 양도하여

             전소유자(양도인)에게 유보하여 행사하게 할 수 없고, 소유권을 상실한 전소유자(양도인)는 토지의 불법점유자

             에 대하여 물권적 청구권에 의한 방해배제를 청구할 수 없다.  

      (2) 미등기건물을 매수한 자가 '등기를 경료하기 전'인 경우 행사 못함

             매수인이 미등기로 건물을 매수하였으나 아직 등기를 경료하기 전인 상태에서 제3자가 그 건물을 침해햐였을               경우에 그 건물양수인은 아직 소유권을 취득하지 못하였으므로 직접 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할               수 없고, 미등기 건물을 신축한(원시취득) 매도인이 소유권에 기해서 물권적 청구권을 행사할 수 있다(단, 매수

             인도 매도인을 대위해서 물권적 청구권을 행사할 수 있다).

      (3) 명의신탁자는 직접 물권적 청구권을 행사 못함(원칙: 명의 수탁자가 청구한다)

             명의신탁자 甲이 명의수탁자 乙에게 소유권등기를 경료하여 둔 경우 신탁자는 대외적인 소유권을 주장할 수

             없으므로 명의신탁된 토지를 침해한 제3자에 대하여 '명의신탁자'가 직접 물권적 청구권을 행사할 수 없고,

             수탁자의 물권적 청구권을 대위하여야 한다.

      (4) 근저당권이 설정된 후에 부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 경우

             현재의 소유자(제3취득자)가 자신의 소유권에 기하여 피담보채무의 소멸을 원인으로 그 근저당권 설정 등기의

             말소를 청구할 수 있음은 물론이지만, 근저당권 설정자인 종전의 소유자도 근저당권 설정계약의 당사자로서

             근정당권 설정등기의 말소를 구할 수 있는 계약상권리가 있다.★

 

    2. 상대방(현재의 방해자=현재의 점유자)

      (1) 물권적 청구권의 상대방은 현재의 점유자이다.

        ① 이때 물건의 점유자는 직접점유자이든 간접점유자이든 불문한다.

        ② 점유권이 없는 점유보조자: 물권적 청구권의 상대방이 될 수 없다.

        ③ 과거에 점유를 하였던 자: 상대방이 될 수 없다.

      (2) 미등기 건물의 양수인은 철거청구의 상대방이 될 수 있다.

        →사례: 甲소유 토지에 乙이 무단으로 무허가 건물을 신축하여 이 건물을 丙에게 양도하였으나 등기를 경료해주지

             못하여 丙이 미등기로 건물을 양수하여 점유하고 있는 상태라면 토지소유자 甲은 누구에게 건물철거를 청구

             하는가?

           미등기건물의 매수인은 법률상 소유자는 아니나 사실상 소유권을 취득한 자에 해당한다.  건물의 철거는 소유권

           의 최종적인 사실상 처분행위이므로 건물의 철거는 원칙적으로 건물의 소유자에게만 철거권한이 있다고 할 것

           이나 丙은 '건물을 매수하여 점유하는 자로서 사실상 처분권을 보유하는 자'에 해당하므로 토지소유자 甲은 '

           미등기건물의 양수인'(사실상 처분권자) 丙에거 건물철거를 청구할 수 있다.

  

  바. 특수 문제

    1. 임차권을 제3자가 침해한 경우

      (1) 등기 없는 임차권인 경우

             임차인이 점유를 수반하지 않은 경우에는 임차권이라는 채권에 기하여 직접 침해자에 대하여 방해제거를

             청구할 수 없고 임대인이 가지는 물권적 청구권을 대위 행사할 수 있다.

      (2) 등기를 갖춘 임차권인 경우

             부동산 임차권이 등기를 갖춘 경우 제3자에게 효력이 있으므로 물권과 유사한 지위가 인정되어 부동산 임차권

             자체에 기한 방해제거청구권을 인정할 수 있다.

 

    2. 건물에서 퇴거청구 여부

      (1) 토지소유자가 무단으로 신축한 '건물의 소유자'에게 건물에서 퇴거청구 여부?

        ① 甲소유의 토지를 乙이 무단신축한 건물의 소유를 통하여 무단으로 점유하고 있을 때 토지소유자 甲은 건물소유

            자乙에게 그 '건물의 철거와 그 대지 부분의 인도'를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물에 거주하고 있는 乙

            에 대하여 그 '건물에서 퇴거'할 것을 청구할 수는 없다.  왜냐하면 토지소유권의 효력은 토지에 미치는 것이고

            토지와 별개의 독립한 건물에는 미치지 않으므로 토지의 소유자는 토지와 별개의 독립한 소유권에 해당하는

            건물에서 거주하는 건물소유자에게 퇴거를 청구할 수 없는 것이다.

 

 

 

 

 

※ pc나 phone 등으로 기출문제의 전체지문 및 키워드조회의 정렬을 보고 싶다면 아래이미지를 클릭하세요(무료)

    지문은 반복해서 출제되기 때문에 기출지문을 얼마나 자주보는지는 합격여부를 바꾸기에 충분합니다!!