[국세] 양도소득세②

 

  마. 양도소득세 계산구조

    1. 양도차익의 계산

      (1) 양도가액과 취득가액의 산정

        1) 원칙: 양도소득세가 과세되는 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한

              가액에 따른다. 

        2) 실지거래가액이 불분명한 경우: 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등

              에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

          cf) 추계결정의 가액

                ① 매매사례가격: 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의

                      매매사례가 있는 경우 그 가액

                ② 감정가액: 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한                        것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

                ③ 환산가액: 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

                     * 환산가액=양도당시의 실지거래가액×(취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)

                     * 환산가액은 취득가액을 추계하는 경우에 적용되며, 양도가액을 추계하는 경우에는 적용되지 않는다.

                ④ 기준시가: 국세를 부과함에 있어 「소득세법」의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도자산의 양도가액

                      또는 취득가액의 계산에 있어 기준이 되는 가액을 말한다.

          cf) 환산가액 적용에 따른 가산세(2020년 개정예정)

                ① 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서

                      환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도

                      소득 결정세액에 더한다.

                ② 위 ①은 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

      (2) 결정·경정 시 양도가액과 취득가액의 산정

        ① 무신고의 경우

               납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 「부동산등기법」 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지

               거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

        ② 신고가액이 사실과 다른 경우

               그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그

               확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

        ③ 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액

            을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

      (3) 실지거래가액에 의하는 경우의 양도가액

        1) 의의 

               실지양도가액(양도소득의 총수입금액)은 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액

               으로서 양도소득의 총수입금액이다.

        2) 특수관계자 간의 거래

               실지양도가액을 적용할 때 거주자가 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우로서 다음 ①에 해당하는

               경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

                  ① 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인에 해당하는 법인에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라

                      해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

      (4) 실지거래가액에 의하는 경우의 취득가액 

              cf) 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 학정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 징수한 조정

                  금은 취득가액에서 제외된다.

        1) 취득가액에 포함되는 경우

          ① 취득원가에 상당하는 가액

            ⓐ 매입가액에 취득세 기타 부대비용을 가산한 금액

            ⓑ 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·

                  공과금·설치비 기타 부대비용의 합계액

          ② 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등

                의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(2중 공

                제 방지원칙)

          ③ 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해

                이자상당액은 취득원가에 포함한다.  단, 주택의 취득대금에 충당하기 위한 대출금의 이자지급액은 제외한

                다.

        2) 취득가액에 제외되는 경우

          ① 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함

                하지 아니한다.

          ② 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을

                계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 취득가액에서 공제한 금액을 그

                취득가액으로 한다(2중공제 방지원칙)

      (5) 실지거래가액에 의하는 경우의 기타 필요경비

        1) 자본적 지출액

          ① 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 

                위하여 지출한 수선비(좋아지기 위해서 들어간 비용)

          ② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의

                금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

          ③ 방 및 거실의 확장공사비용(공사로 인해 가치가 증가함) 등 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를

                위하여 지출한 비용

          ④ 개발부담금

          ⑤ 재건축 부담금

         cf) 수익적 지출액(자본적 지출액에 대비되는 개념)

           1. 수익적 지출액이란 자산의 현상유지와 능률유지 비용을 말하는데 필요경비에 포함되지 않는다.

           2. 도장비용, 방수비용, 도배장판비용 등이 이에 해당한다.

        2) 양도직접비용

          ① 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음의 비용을 말한다

            ⓐ 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

            ⓑ 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

            ⓒ 공증비용, 인지대 및 소개비

            ⓓ 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

            ⓔ 위의 비용과 유사한 비용

          ② 토지·건물을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도

                함으로써 발생하는 매각차손(다만, 이 경우 금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에

                양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.)

      cf) 적격증빙 등

        ① 자본적지출액 등이 필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 신용카드매출전표 등의 증빙서류를 수취·보관

              하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류(계좌이체 등)에 의하여 확인할 수 있어야 한다.

        ② 다만 취득세 및 등록면허세는 납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 공제가능하다(시·군구청에서 확인받을

              수 있다).

 

    2. 양도소득금액의 계산을 위한 장기보유특별공제★  

                                      양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액                                                    
      (1) 의의

             장기보유특별공제란 물적 공제로서 장기보유 후 양도하는 경우 단기보유 양도자산 보다 세부담을 경감시켜서

             과세할 때 우대하기 위한 제도이다.  이는 자산을 장기보유하는 경우 형성된 보유이익을 양도시점에서 일시에

             실현하게 됨으로서 높은 세율을 적융받게 되어 단기보유자에 비해 양도소득이 상대적으로 크게 되기 때문이

             다.  즉, 장기보유특별공제는 세부담의 균형과 자산의 장기보유 유도목적으로 하는 공제제도이다.

      (2) 적용대상

              장기보유특별공제는 토지·건물로서 등기되고 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리 중

              조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 적용한다.

      (3) 적용 배제대상★

             ① 미등기 양도자산                                             ② 국외소재 자산

             ③ 3년 미만 보유한 토지·건물                                ④ 조정대상지역 내 1세대 2주택

             ⑤ 조정대상지역 내 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택(법령에 정하는

                 장기임대주택 등은 제외)

             ⑥ 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

             ⑦ 조정대상지역 내 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 겅우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당

                 주택(법령에 정하는 장기임대주택 등은제외)

             단, 위 ④∼⑦의 규정은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택분부터 적용한다.

      (4) 공제액

              장기보유특별공제액은 그 자산의 양도차익에 다음 표에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액

              으로 한다.

 

내용이 다음 포스트 양도소득세③에서 계속 이어집니다

 

 

 

 

 

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