공인중개사 자격시험/부동산학개론13 [부동산각론/부동산 금융론] 금융기초개념, 저당상환방법, 저당유동화 Ⅰ. 금융기초개념 1. 용어정리 ▶ 대출자=은행 차입자=돈빌리는 사람 ▶ 부채서비스액 = 원리금상환액 = 저당지불액 = 월부금 ▶ 대출원금 = 저당원금 = 융자원금 대출잔금 = 저당잔금 = 융자잔금 2. 금융의 개념: 금융이란 자금의 융통을 의미하며, 부동산금융이란 부동산을 취득하거나 부동산 개발에 필요한 자금을 융통하는 것을 말한다. 3. 지분금융과 부채금융 (1) 지분금융: 주식회사가 주식을 발행하거나, 주식회사가 아닌 법인 또는 개인이 지분권을 판매하여 자기자본을 조달 하는 것을 지분금융이라 한다.(부동산신디케이트, 죠인트벤처, 부동산투자신탁, 부동산펀드, 공모에의한 증자) (2) 부채금융: 자금을 필요로 하는 자가 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융이라 한다.(지분.. 2019. 12. 12. [부동산학 각론/부동산 투자론] 현금수지 측정, 투자분석기법 Ⅰ.현금수지 측정 가. 개설 부동산 투자분석에서 중요한 단계가 투자액과 그로부터 유입되는 수익을 측정하여 타당성을 분석하는 것이다. 즉, 현금수지를 예측하는 것이다. 현금수지의 예측은 대상부동산의 전체 기간에 걸쳐 행해지는 것이 아니라, 투자자가 대상부동산을 운영하게 되는 예상 보유기간에 국한하여 행해진다. 현금수지의 예측은 운영을 통해 발생하는 영업 수지 계산과 보유기간 말에 부동산을 처분하여 발생하는 지분복귀액 계산이 있다. 나. 영업수지 계산 영업수지 계산은 운영기간 동안 매년 영업을 통하여 발생하는 현금흐름을 계산하는 것이다. 1. 가능총소득(가능조소득) 투자부동산이 공실이 전혀 없이 100% 임대되었을 경우 발생할 수 있는 최대한의 가능한 임대료 수입을 말한다. 2. 공실 및 대손충당금 비록 지.. 2019. 12. 6. [부동산학 각론/부동산 투자론] 투자론 기초, 위험과 수익 Ⅰ. 투자론 기초 1. 투자의 개념 (1) 투자의 의의: 투자란 현재의 확실한 소비와 미래의 불확실한 수익을 교환하는 행위이다. 2. 부동산투자의 장단점 (1) 부동산투자의 장점 1) 지렛대 효과 ① 개념: 타인 자본을 이용할 시 부채비율의 증감이 자기자본수익률(지분수익률)에 영향을 미치는 것 ② 특징: ⓐ 대부비율이 증가하면 지렛대 효과는 커지고, 위험도 증가한다 ⓑ 전세를 안고 투자하는 것도 지렛대 효과의 예이다. ③ 종류 ⓐ 정(+)의 지렛대 효과: 차입이자율(저당수익률)지분수익률 ⓒ 중립적(0) 지렛대 효과: 저당수익률=총자본수익률=지분수익률 2) 인플레이션 헤지(구매력보호): 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 하락한다. 이때 금융자산을 보유하면 자산의 실질 가치가 하락하므로 부동산이라는 실물.. 2019. 12. 5. [부동산학 각론/부동산 정책론] 정부의 시장개입 ② 다. 주택정책 1. 임대로 규제 (1) 의의: 임대료 규제는 시장균형 임대료가 임차인들이 부담하기가 높다고 판단되는 경우, 임차인 보호를 위하여 균형임대료보다 낮은 수준으로 최고임대료를 설정하여 그 이하로 거래하도록 하는 정책이다. (2) 효과: 1) 임차인: 수요증가 임대료가 낮게 규제되면 임차인은 수요를 증가시킨다. 그러나 공급 물량이 감소하므로 임대 주택을 구하기 어려워진다. 따라서 임차인들의 이동이 저하되며, 교통비·혼잡비가 증가한다. 2) 임대인: 공급감소 임대료 규제는 임대인들의 수익을 감소시키므로, 임대인은 전환비용보다 전환으로인한 수익이 더 크다면 계속하여 전환하고자 할 것이다. 이러한 임대료 규제는 단기적으로는 임대주택의 감소폭이 적다. 그러나 임대료 규제가 장기화되면 공급 감소폭이 크다.. 2019. 11. 28. 이전 1 2 3 4 다음
