[공인중개사 민법] 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권 핵심정리

 

임대차의 빅3라 불리우는 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권의 핵심을 정리해 봤습니다^^ 

페이지의 내용 참고해서 잘 정리해보시기를~

가. 비용상환청구권

  1. 청구시기

    ㄱ. 필요비: 종료 전에도 지출 즉시 필요비의 상환을 청구할 수 있다

    ㄴ. 유익비: 종료시에 유익비의 상환을 청구할 수 있다

    ㄷ. 행사기간은 목적물 반환한 때로부터 6월 내 행사하여야 한다

 

  2. 비용상환청구의 상대방★★: 점유자는 그 계약관계의 상대방(임대인)에 대하여 해당 법조항에 따른 비용상환

          청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조

          제2항에 따른 지출 비용의 상환을 구할 수는 없다

  3. 비용상환청구권을 포기하는 약정은 유효(비용상환청구권 규정은 임의규정): 임대차계약서에 '건물을 증·개축할 수

          있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함.' 이라는 내용은 임차인은            보수비용의 상환청구권을 포기하는 것으로 유효하며 이경우 비용상환청구를 할 수 없으므로 유치권이 성립하지            않는다 (=원상복구약정은 비용상환청구를 무력화시키는 특약이다)

 

 

 

나. 부속물매수청구

  1. 부속물의 요건

    ① 부속물이라 함은 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속된 임차인 소유의 물건으로서 건물의 구성부분을 이루지는

        아니하나 독립성을 가지고 건물의 객관적 가치를 증가시키는 물건을 의미한다★★

    ② 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 간판은 부속물매수청구의 대상이 아니다

  2. 한계

    ① 임차인의 차임연체로 해지된 경우 부속물매수청구가 허용되지 않는다

    ② 일시사용 임대차에서는 부속물매수청구가 허용되지 않는다

    ③ 무단전차인에게는 부속물매수청구권이 허용되지 않는다

  3. 법규정의 성격: 강행규정

    건물 임차인이 자신의 비용을 들여 '증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정'은 임차인이 원상회복의무

    를 면하는 대신 투입비용의 변상을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 유효하므로 유익비의 상환을 ★청구할 수도

    없고, 부속물이 되려면 임차인의 소유이어야 하나 임대인에게 귀속하기로 하여 부속물에 해당하지 않으므로 그 약정      은 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없다

 

 

 

다. 지상물매수청구권

  1. 상대방

    ① 원칙: 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이다

    ② 예외: 임차인이 건물보존등기를 하여 대항력★을 갖추면 토지양수인에게 건물매수청구할 수 있다.

  2. 방법

    ① 갱신청구권(1차) 행사하고 임대인이 거절하면 지상물 매수청구(2차)한다.

    ② 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에도, 임차인의

        계약갱신 청구없이 곧 바로 지상물매수청구할 수 있다★★

    ③ 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 갱신청구를 할 수 없으

        므로 임대인에 대하여 매수청구권을 가지지 아니한다

  3.법규정의 성격: 강행규정

        임대차 기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 지상건물을 철거하기로하는 약정은 임차인의 지상물매수

        청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효다

 

 

 

 

 

 

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